離婚に伴って住宅ローンが残る家を売ることになり、「ローンが残っていても売却できるのか」「夫婦共有名義だが、どちらが手続きをするのか」「売却して残ったお金はどう分ければよいのか」と悩んでいる方は少なくありません。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。ただし、売却代金などで住宅ローンを完済し、原則として抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

特に離婚時の不動産売却では、単純に「家がいくらで売れるか」だけを確認すればよいわけではありません。

• 住宅ローンの残債はいくらか
• 家はいくらで売れそうか
• 不動産の所有名義は誰か
• 住宅ローンの債務者・連帯債務者・保証人は誰か
• 売却後の手残りはいくらになるか
• 財産分与をどのように整理するか
• 売却価格が残債を下回った場合にどうするか

こうした項目を同時に整理する必要があります。

当社の実務でも、離婚や住宅ローン、共有名義など複数の事情が絡む不動産売却では、最初に権利関係と資金関係を整理することを重視しています。

東京都杉並区・高円寺を拠点とするアクティブホームでは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県で、離婚をはじめとする複雑な事情がある不動産売却にも対応しています。

ここでは、離婚で住宅ローンが残る家を売る場合に確認しておきたい残債・名義・財産分与・任意売却などのポイントを、当社の現場目線で分かりやすく解説します。

離婚で住宅ローンが残る家を売ることはできる

離婚時でも、住宅ローンが残っていることだけを理由に家を売れないわけではありません。

重要なのは、売却時に住宅ローンを処理し、金融機関が設定している抵当権を抹消できるかどうかです。

住宅ローンを利用して購入した家には、多くの場合、金融機関の抵当権が設定されています。そのため、買主へ通常の状態で所有権を移すには、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

当社では、離婚に伴って家を売るご相談を受けた場合、まず次の順番で状況を整理します。

1. 住宅ローン残債を確認する
2. 現在の不動産価格を査定する
3. 売却に必要な諸費用を確認する
4. 売却後の手残りを計算する
5. 所有名義とローン名義を確認する
6. 夫婦双方の売却意思を確認する
7. 必要に応じて金融機関や専門家との調整を行う

この順番を飛ばして「とりあえず売りに出す」と、途中でローンを完済できないことが分かったり、共有者の同意が得られなかったりする可能性があります。

離婚時には感情面の負担も大きくなりやすいため、家の問題については数字と権利関係をできるだけ早く切り分けて整理することが重要です。

最初に確認したいのは「住宅ローン残債」と「家の査定価格」

離婚で住宅ローンが残る家を売る場合、最初の分岐点になるのが「家を売れば住宅ローンを完済できるか」です。

そのためには、住宅ローン残債と査定価格を比較します。

売却価格が住宅ローン残債を上回るアンダーローン

たとえば、住宅ローン残債が2,500万円で、家が3,500万円前後で売却できるケースを考えてみます。

この場合、売却代金から住宅ローン2,500万円を返済し、仲介手数料や登記費用などの売却諸費用を差し引いても資金が残る可能性があります。

この状態であれば、通常の不動産売却として進めやすくなります。

ただし、3,500万円で売れたからといって、差額の1,000万円すべてを夫婦で分けられるわけではありません。

実際には、

売却代金－住宅ローン残債－売却諸費用＝売却後の手残り

という形で考える必要があります。

離婚時には、この手残りを確認したうえで財産分与との関係を整理することが重要です。

売却価格が住宅ローン残債を下回るオーバーローン

一方で、住宅ローン残債が3,500万円あり、査定価格が3,000万円程度しか見込めない場合は状況が異なります。

売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

この状態をオーバーローンと呼びます。

当社の実務でも、住宅ローンが残る不動産では、査定価格だけで判断せず、「売った後に住宅ローンをいくら返済でき、最終的にいくら不足するのか」まで確認することを重視しています。

不足額を自己資金で補えるのであれば通常売却できる可能性があります。

たとえば、

• 住宅ローン残債：3,500万円
• 売却による手取り見込み：3,100万円
• 不足額：400万円

という場合、400万円を自己資金などで補填できれば、住宅ローンを完済して抵当権を抹消できる可能性があります。

しかし、不足額を準備できない場合には、通常売却とは別の方法を考える必要があります。

オーバーローンなら任意売却を検討するケースもある

売却しても住宅ローンを完済できず、自己資金による補填も難しい場合は、任意売却を検討するケースがあります。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状況でも、金融機関などの債権者から同意を得たうえで不動産を売却する方法です。

不動産の任意売却とは？競売を避けるために知っておきたい基礎知識

通常の売却とは異なり、売主だけで自由に進めることはできません。

金融機関との調整が必要になります。

任意売却には金融機関の同意が必要

住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されています。

そのため、住宅ローンを全額返済できない状態で売却するには、金融機関に抵当権抹消へ同意してもらう必要があります。

当社では任意売却を検討する場合、

• 住宅ローン残債
• 査定価格
• 毎月の返済状況
• 滞納の有無
• 抵当権の状況
• 共有名義・連帯保証の有無
• 売却後の住居
• 売却後に残る債務

などを整理したうえで対応方針を検討します。

売却後に住宅ローンが残る場合には、その後の返済について債権者との協議が必要になるケースもあります。

離婚後の生活再建を考えるうえでも、「家を売れば終わり」ではなく、残債まで含めて出口を設計することが重要です。

住宅ローンを滞納している場合は早めの相談が重要

離婚によって家計が二つに分かれ、住宅ローンの支払いが難しくなるケースもあります。

返済を長期間滞納すると、差押えや競売へ進む可能性があります。

競売まで進むと、売却価格や退去時期などを自分で調整できる余地が小さくなります。

そのため、「来月から支払いが難しそう」「すでに何か月か滞納している」という段階であれば、売却するかどうかが決まっていなくても早めに相談することが重要です。

当社のこれまでの対応でも、早い段階で住宅ローン残債や債務状況を整理できれば、通常売却・自己資金による補填・任意売却など、検討できる選択肢を増やしやすくなります。

離婚時は「家の名義」と「住宅ローンの名義」を別々に確認する

離婚で家を売るときに特に混同されやすいのが、不動産の所有名義と住宅ローンの名義は別の問題だという点です。

「夫名義のローンだから家も夫だけのものだと思っていた」というケースもありますが、実際には登記とローン契約をそれぞれ確認する必要があります。

不動産が単独名義の場合

不動産登記上、夫または妻のどちらか一方だけが所有者になっているケースです。

売買契約や所有権移転の手続きは、原則として登記上の所有者が中心となって進めます。

しかし、離婚に伴って財産分与を行う場合には、不動産の取得経緯や夫婦間の取り決めも別途整理する必要があります。

「名義が夫だから売却代金はすべて夫のもの」と単純に決めつけるのではなく、財産分与との関係を確認することが重要です。

夫婦共有名義の場合

夫婦がそれぞれ持分を持つ共有名義では、家全体を売却するために共有者双方の合意が必要になります。

たとえば、

• 夫が2分の1
• 妻が2分の1

という共有名義の場合、一方だけの判断で家全体を第三者へ売却することはできません。

当社の実務でも、共有不動産では売却価格以前に「共有者全員が売却に同意しているか」を確認することが重要になります。

離婚協議が進んでいない状態では、

「夫はすぐに売りたい」
「妻は子どものために住み続けたい」

というように意見が分かれるケースもあります。

この場合、販売活動を始める前に、夫婦間で方針を整理する必要があります。

双方だけでは話し合いが難しい場合には、弁護士などの専門家と連携しながら進めることも検討します。

住宅ローンが夫婦の連帯債務・連帯保証になっている場合は注意する

離婚したからといって、住宅ローン契約上の責任が自動的になくなるわけではありません。

ここは特に注意が必要です。

住宅ローンの契約には、

• 一方だけが債務者
• 夫婦それぞれがローンを組むペアローン
• 夫婦が連帯債務者
• 一方が主債務者で、もう一方が連帯保証人

など、さまざまな形があります。

離婚届を提出して夫婦関係が解消されても、金融機関とのローン契約は別に存在します。

そのため、「離婚するから妻をローンから外したい」「夫が住み続けるので夫だけのローンにしたい」と考えても、夫婦間の合意だけで変更できるとは限りません。

金融機関の審査や承諾が必要になります。

離婚後に住宅ローンだけが残ると、数年後になって返済問題が表面化することもあります。

家を売却するのであれば、売却と同時にローンを完済して関係を整理できることは、大きなメリットの一つです。

離婚後にどちらか一方が家に住み続ける場合も慎重な判断が必要

離婚時には「子どもの学校を変えたくないので妻と子どもが家に残り、夫が住宅ローンを払い続ける」といった選択を考える方もいます。

家庭の事情によっては必要な選択ですが、将来のリスクも確認しておく必要があります。

たとえば、夫名義の家に妻と子どもが住み、夫が住宅ローンを返済し続ける場合、離婚後に夫側の収入状況が変化して返済できなくなる可能性があります。

また、夫が別の住宅を購入しようとした際に、既存の住宅ローンが新たな借入に影響することも考えられます。

さらに、

• 誰が固定資産税を負担するか
• 修繕費を誰が負担するか
• 売却する場合はいつ、誰の判断で行うか
• 住宅ローンが払えなくなった場合はどうするか

なども事前に決めておかないと、離婚から数年後に再びトラブルになる可能性があります。

当社が重視しているのは、目の前の離婚手続きだけでなく、数年後にも不動産と住宅ローンの問題が残らない方法を検討することです。

売却するか、どちらかが保有するかを決める際には、将来の住宅ローン負担まで含めて判断する必要があります。

離婚で家を売ったお金は財産分与でどう扱うのか

住宅ローンが残る家を売却するときは、売却代金そのものではなく、住宅ローンや売却諸費用を差し引いた手残りを把握することが重要です。

たとえば、東京都内のマンションを5,000万円で売却できたとしても、住宅ローンが3,500万円残っていれば、5,000万円をそのまま夫婦で分けるわけではありません。

イメージとしては、

• 売却価格：5,000万円
• 住宅ローン完済：3,500万円
• 仲介手数料・登記費用など：数百万円
• 残った金額：財産分与を検討する際の資金

という流れになります。

実際の財産分与については、家の購入時期や資金の出どころ、夫婦間の財産状況などによって法的な判断が必要になる場合があります。

不動産会社が一方的に「この割合で分ければよい」と決めるものではありません。

夫婦間で争いがある場合や判断が難しい場合は、弁護士への相談が必要です。

当社では、不動産の査定、ローン残債、売却諸費用などを整理し、売却した場合に実際にいくら残る見込みなのかを見える化したうえで、その後の専門家相談につなげることを重視しています。

財産分与を考えるなら「査定額」ではなく「手残り」で見る

離婚時の不動産売却では、「査定額が高い会社を選べば得になる」とは限りません。

重要なのは、最終的な手残りです。

たとえば査定額が4,500万円でも、実際には4,000万円でしか売れなければ、財産分与の前提となる資金計画が大きく崩れてしまいます。

当社では、売却時の資金計画について、

• 現実的な成約価格
• 住宅ローン残債
• 仲介手数料
• 抵当権抹消などの登記費用
• 引越し費用
• 必要に応じた税金

まで含めて確認することを重視しています。

離婚では、夫婦それぞれが売却後に別の住居を確保する必要があることも多いため、単に「高く売る」だけではなく、売却後にそれぞれの生活を再スタートできる資金がいくら残るかまで考えることが重要です。

離婚時の不動産売却では税金も確認しておく

家を売却して利益が出る場合には、譲渡所得に対する税金が発生する可能性があります。

一方、自宅の売却では一定の要件を満たす場合に利用できる税制上の特例もあります。

そのため、離婚に伴う売却では、

• 誰が所有者なのか
• 誰が住んでいたのか
• いつ購入したのか
• 購入時の価格はいくらだったのか
• 売却価格はいくらか
• どの特例を利用できる可能性があるか

などを確認することが重要です。

特に離婚では、売却時期や財産分与の方法によって検討事項が変わることがあります。

税務について判断が必要な場合、当社では税理士との連携も活用しながら、売却後の手残りを踏まえた整理を進めます。

「売却価格は高かったのに、税金まで考えると想像していたほど手元に残らなかった」ということを防ぐためにも、契約前に資金計画を確認しておくことが重要です。

離婚で家を売るなら、離婚成立前・成立後のどちらがよい？

離婚前に売るべきか、離婚後に売るべきかは、すべての方に共通する答えがあるわけではありません。

重要なのは、売却方針、住宅ローン、名義、財産分与を整理し、不動産の問題を先送りしないことです。

離婚前に売却を進めるメリット

離婚前であれば、夫婦双方と連絡を取りやすく、売却条件について合意形成しやすい場合があります。

特に共有名義の不動産では、

• 媒介契約
• 売買契約
• 決済
• 引渡し

などで双方の協力が必要になることがあります。

離婚後に連絡が取りにくくなったり、関係が悪化したりすると、手続きが長期化する可能性があります。

そのため、売却する方針が固まっているのであれば、離婚協議と並行して査定や残債確認を進めておくことには大きな意味があります。

離婚後まで売却を先送りするリスク

離婚後に夫婦が別居すると、

• 書類への署名が進まない
• 売却価格について意見が合わない
• 内覧への協力が得られない
• 住宅ローンの支払いをどちらが続けるか揉める
• 固定資産税や管理費の負担で揉める

など、新たな問題が生まれる可能性があります。

マンションの場合には、住宅ローンに加えて管理費や修繕積立金も発生します。

戸建てでも、空き家になれば管理や修繕、防犯などの問題が出てきます。

売る方向で夫婦の意思が一致しているのであれば、できるだけ早い段階で査定と資金計画を進めることをおすすめします。

離婚で住宅ローンが残る家を売るときの流れ

離婚時の家の売却は、次のような順番で進めると整理しやすくなります。

1．住宅ローン残債を確認する

まず金融機関の残高証明書や返済予定表などで、住宅ローン残債を確認します。

ペアローンや複数の借入がある場合は、すべて確認します。

2．登記上の所有名義を確認する

登記事項証明書などで、夫単独・妻単独・夫婦共有のどれに該当するか確認します。

住宅ローンの債務者と所有者が同じとは限らないため、別々に確認することが重要です。

3．不動産査定を行う

現在の市場で、いくら程度で売却できる可能性があるのかを確認します。

東京都杉並区をはじめ、東京23区ではマンション・戸建て・土地の価格差が大きく、同じエリアでも駅距離、築年数、接道状況、建物状態などによって価格が変わります。

神奈川県・埼玉県・千葉県でも同様に、立地や市場性を踏まえた査定が必要です。

4．売却後の手残りを計算する

査定価格から住宅ローン残債と売却諸費用を差し引きます。

ここでプラスになるのか、不足が出るのかを確認します。

5．夫婦間で売却方針を整理する

いつ売るのか、最低限どの程度の価格を希望するのか、どちらが連絡窓口になるのかなどを決めます。

財産分与に争いがある場合には、弁護士などへの相談も検討します。

6．売却活動を開始する

方針がまとまったら、販売価格や販売方法を決めて買主を探します。

離婚を周囲へ知られたくない場合などは、販売方法についても相談できます。

7．住宅ローン完済・抵当権抹消・所有権移転を行う

決済時には売却代金を受領し、住宅ローンを完済します。

司法書士が関与し、抵当権抹消や買主への所有権移転登記を進めます。

オーバーローンによる任意売却の場合は、事前に金融機関との調整が必要です。

東京都内では高く売れても手残り確認が欠かせない

東京都内では購入時から不動産価格が上昇している物件もあります。

その場合、「ローンは残っているが売れば十分返せそう」と考える方もいます。

しかし、離婚時の売却では査定価格だけでは判断できません。

たとえば杉並区や中野区などで購入したマンションや戸建てでも、

• 購入時に多額の住宅ローンを組んでいる
• 諸費用までローンへ組み込んでいる
• リフォームローンなどが残っている
• 売却諸費用がかかる
• 売却益への税務確認が必要

といった事情によって、想定より手残りが少なくなることがあります。

当社では高円寺を拠点として東京都内の不動産売却に対応しており、価格だけではなく、住宅ローン残債や売却後の生活まで含めた資金計画を重視しています。

神奈川県・埼玉県・千葉県でもローン残債との比較が重要

神奈川県・埼玉県・千葉県でも基本的な考え方は同じです。

特に郊外の戸建てでは、購入時期や築年数、駅からの距離、建物状態などによって、売却価格が住宅ローン残債を下回る場合があります。

また、新築時に購入した戸建てでは、購入後それほど年数が経っていない段階で離婚すると、住宅ローンがまだ多く残っているケースもあります。

そのため1都3県のどの地域であっても、

残債確認→査定→手残り計算

を最初に行うことが重要です。

「まだ売るか決めていない」という段階でも、査定をすることで現在の家計や財産状況を整理しやすくなります。

離婚時の家の売却でよくある失敗

離婚に伴う不動産売却では、事前に整理していれば防ぎやすい問題もあります。

査定額だけを見て財産分与を決めてしまう

査定額は実際の売却代金ではありません。

また、売却代金から住宅ローンや諸費用を差し引く必要があります。

財産分与の話し合いをするのであれば、売却後の手残り見込みまで確認しておくことが重要です。

住宅ローン名義を確認せず離婚する

離婚後も連帯債務や連帯保証の関係が残る可能性があります。

「もう夫婦ではないから関係ない」と考えず、金融機関との契約内容を確認しましょう。

共有名義なのに一方だけで売却を進める

共有不動産の家全体を売るには、共有者の協力が必要です。

夫婦双方で方針がまとまっていない状態で買主を探しても、契約段階で進められなくなる可能性があります。

住宅ローンの返済が苦しくなってから相談する

離婚後に一人でローンを負担することになり、数か月後に返済できなくなるケースもあります。

滞納前であれば検討できる選択肢が多いことがあります。

返済に不安がある場合は、できるだけ早く査定と資金計画を行うことが重要です。

離婚による不動産売却は専門性のある会社へ相談することが重要

離婚で住宅ローンが残る家を売る場合、不動産会社に求められるのは「買主を探すこと」だけではありません。

住宅ローン、名義、抵当権、財産分与、税金、売却後の住居などが同時に関係するからです。

当社は相続・離婚・任意売却・共有持分・借地権・底地・再建築不可など、通常よりも権利関係や事情の整理が必要な不動産売却に対応しています。

当社の実務では、必要に応じて専門家と連携しながら進めます。

• 弁護士：離婚協議、財産分与、夫婦間のトラブルなど法的判断が必要な場合
• 税理士：売却時の譲渡所得や税務上の確認が必要な場合
• 司法書士：所有権移転、抵当権抹消、名義関係の登記手続き
• 不動産鑑定士：不動産価値について専門的な評価が必要な場合
• 宅建士：売買条件や契約上のリスクを整理し、安全な取引を進める

離婚時には夫婦それぞれの立場が異なるため、売却だけを急ぐのではなく、「売却後に問題を残さないこと」が重要です。

当社では、個別の事情を確認したうえで売却方法を組み立てます。

まとめ

離婚で住宅ローンが残る家を売ることは可能ですが、通常の不動産売却以上に事前整理が重要です。

特に確認したいポイントは次のとおりです。

• 住宅ローン残債を確認する
• 家の査定価格を確認する
• 売却後の手残りを計算する
• 不動産の所有名義を確認する
• ローンの債務者・連帯債務者・保証人を確認する
• 共有名義なら双方の売却意思を確認する
• オーバーローンなら自己資金での補填や任意売却を検討する
• 財産分与は売却後の手残りも踏まえて整理する
• 税金や登記について必要に応じて専門家へ確認する

特に大切なのは、「離婚してから家をどうするか考える」のではなく、できるだけ早い段階で住宅ローン・名義・査定価格を整理しておくことです。

住宅ローンの返済が続いている間は毎月負担が発生します。マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら維持管理費などもかかります。

売るのか、どちらかが住み続けるのか、任意売却を検討するのか。

数字を確認したうえで比較すれば、感情だけで判断することを避けやすくなります。

離婚による家の売却・住宅ローンでお悩みの方はアクティブホームへご相談ください

離婚に伴う不動産売却では、家を売るだけでなく、住宅ローン残債、所有名義、抵当権、財産分与、税金など複数の問題を整理する必要があります。

特に、共有名義やペアローン、連帯債務、オーバーローン、任意売却などが関係する場合は、専門性のある不動産会社へ早い段階で相談することが重要です。

アクティブホームでは、離婚に伴う不動産売却をはじめ、相続物件、収益物件、空き家、共有持分、再建築不可、借地権、底地、任意売却など、専門的な整理が必要な不動産売却にも対応しています。

杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県でご相談を承っています。

査定だけのご相談でも問題ありません。

「離婚することは決まったが、家を売るかはまだ決めていない」
「ローンがいくら残っているのか確認してから考えたい」
「売却した場合、実際にいくら手元に残るのか知りたい」
「夫婦共有名義で、どこから整理すればよいか分からない」

という段階でもご相談いただけます。

当社では、無理に売却をすすめたり、しつこい営業を行ったりすることはありません。

まず現在の住宅ローン残債、査定価格、名義、売却後の手残りなどを整理し、ご状況に合わせて売却・保有・買取・任意売却などの選択肢を丁寧にご案内します。

離婚という大きな生活の変化の中で、不動産の問題まで一人で抱える必要はありません。

今後の方針を決めるための第一歩として、アクティブホームの無料相談・無料査定をご利用ください。

※お電話の際は、「ホームページを見た」とお伝えください。