こんにちは、部長の宮島です。
戸建てや低層階のマンションを購入する場合、洪水や内水による浸水リスクは確認しておきたいポイントの一つです。
現在の不動産取引では、水防法に基づく水害ハザードマップ上での物件所在地について、重要事項説明の対象になっています。国土交通省は2020年8月28日から、この説明を義務化しています。
洪水ハザードマップは何を示しているのか
洪水ハザードマップでは、河川が氾濫した場合などに想定される浸水区域や浸水深などを確認できます。
ただし、ハザードマップは「この場所は必ず浸水する」という予言ではありません。
一定の想定条件に基づいて作成された情報です。
そのため、
ハザードマップに入っている＝危険な物件
と単純に判断するのも違います。
逆に、
ハザードマップに入っていない＝絶対に浸水しない
という意味でもありません。
同じ場所でも建物によって影響は変わる
例えば同じ浸水想定区域にあるマンションでも、
1階の住戸と10階の住戸では、浸水による直接的な影響は当然違います。
また、建物の電気設備や受変電設備、機械式駐車場などがどこに設置されているかによっても、災害時の影響は変わります。
戸建ての場合も、
・基礎の高さ
・1階の床レベル
・車庫の位置
・電気設備の位置
・避難経路
などを見る必要があります。
つまり、「ハザードに入っているかどうか」だけではなく、その物件がどのような影響を受ける可能性があるのかを見ることが重要です。
洪水だけではない
不動産を調べるときは、洪水だけでなく、
・内水
・高潮
・土砂災害
・津波
・家屋倒壊等氾濫想定区域
なども確認する必要があります。
国土地理院のハザードマップポータルサイトでは、2026年9月にも洪水浸水想定区域や家屋倒壊等氾濫想定区域などのデータが追加・更新されています。
「ハザードを見る」のも不動産調査の一つ
昔は、物件を見に行って、
「駅から何分」
「日当たりはどうか」
「部屋は綺麗か」
というところに注目しがちでした。
今は、それだけではありません。
価格、立地、建物、管理状態に加えて、
「災害が起きたとき、この物件はどうなるのか」
まで確認する。
これも不動産購入における重要な調査の一つになっています。
ただし、重要事項説明で使用する水害ハザードマップについては、市町村が作成したものを確認する必要があります。不動産情報ライブラリに掲載されている防災情報だけでは、重要事項説明上の水害ハザードマップには代用できないと国土交通省が案内しています。
不動産を購入するときは、物件価格だけでなく、その土地が持っているリスクまで含めて判断することが大切です。
