不動産を購入するとき、多くの方は価格や間取り、築年数、駅からの距離、周辺環境といった条件を中心に検討します。
しかし、不動産は高額な資産だからこそ、「その不動産を誰が所有しているのか」「どのような権利が設定されているのか」を確認することも非常に重要です。

その確認に使われる代表的な資料が「不動産登記簿謄本」です。
本記事では、不動産の知識がまったくない方にも理解できるよう、基本的な仕組みから、実際に購入・売却の場面でどこを見ればよいのかまで、具体例や比較表を交えながら詳しく解説します。

POINT
不動産登記簿謄本とは、土地や建物について、所在地や面積、所有者、抵当権などの登記された情報を確認できる書類です。
不動産売買では、物件の権利関係を確認するための重要な資料となります。

1. 不動産登記簿謄本とは？

◆ そもそも「不動産登記」とは？
「登記簿謄本」を理解するために、まず「不動産登記」という制度について押さえておきましょう。

不動産登記とは、土地や建物について、所在や面積、所有者、権利関係などを登記記録に記録し、その情報を一定の手続きによって一般に公開する制度です。
具体的には、次のような情報が登記記録に記録されます。

• その不動産がどこにあるのか
• どのような土地・建物なのか
• 誰が所有しているのか
• どのような権利が設定されているのか

つまり、不動産には「公的な記録」が存在しており、誰でも一定の手続きを踏めばその内容を確認できる、という点がまず押さえておきたいポイントです。

◆ 不動産登記簿謄本は「不動産の身分証明書」のようなもの
初めて不動産取引に関わる方には、不動産登記簿謄本を「不動産の身分証明書のようなもの」とイメージしていただくとわかりやすいでしょう。

「身分証明書」というのはイメージをつかむための表現であり、実際には登記簿謄本だけで不動産のすべての情報が分かるわけではありません。
この点は記事の後半（第9章）で詳しく説明します。

2. 「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は違う？

「登記簿謄本」という呼び方は一般に広く使われていますが、現在、法務局で取得する不動産の登記内容を証明する書類は、原則として「登記事項証明書」です。

呼び方	意味
登記簿謄本	登記簿の写しを証明したもの。 現在でも一般的な呼び方として使われている
登記事項証明書	コンピュータ化された登記記録に 記録された事項を証明する書類
現在の不動産取引	「登記事項証明書」を取得するのが一般的

本記事では、検索されることの多い「不動産登記簿謄本」という言葉を使用しますが、実際に法務局で取得する書類は「登記事項証明書」となります。

なお、コンピュータ化されていない一部の登記記録については、現在でも「登記簿謄本」が用いられる場合があります。

 3. 不動産登記簿謄本には何が書かれている？

登記記録は、大きく「表題部」と「権利部」に分かれ、権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれています。

■表題部 → 権利部・甲区 → 権利部・乙区

区分	主な内容	見るポイント
表題部	所在・地番・地目・地積、建物の種類・構造・床面積など	物件そのものの情報
甲区	所有権に関する登記	所有者・共有・差押えなど
乙区	所有権以外の権利	抵当権・根抵当権など

それぞれの部分について、次章から順番に詳しく見ていきましょう。

4. 表題部の見方｜土地・建物の基本情報を確認

◆ 土地の表題部
土地の表題部では、主に次のような項目を確認します。

項目	簡単な意味
所在	土地が存在する場所
地番	登記上、土地を特定するための番号
地目	登記上の土地の種類
地積	登記上の土地面積

◆ 「住所」と「地番」は同じではない
特に注意したいのが「地番」と「住所」の違いです。
普段私たちが使っている住所は「住居表示」と呼ばれるもので、登記簿で使われる「地番」とは異なる場合があります。

【例】
・普段使っている住所：○○区○○1丁目2番3号
・登記簿で使われる地番：○○区○○1丁目100番

用語	主な用途
住所・住居表示	日常生活・郵便など
地番	土地を登記上特定するための番号
家屋番号	建物を登記上特定するための番号

登記簿謄本が見つからないときは
「登記簿謄本を取りたいのに、住所を入力しても物件が見つからない」という場合は、住所ではなく地番を確認する必要があります。
地番は、固定資産税の納税通知書などで確認できる場合があります。また、不動産会社や法務局の案内を利用して確認する方法もあります。

◆ 建物の表題部の見方
建物の表題部では、主に次のような項目を確認します。

項目	具体例
所在	土地の所在に準ずる表記
家屋番号	建物を特定するための番号
種類	居宅など
構造	木造・鉄骨造など
床面積	1階○㎡、2階○㎡など

マンションの場合は、建物全体（一棟の建物）の表示に加えて、専有部分についても登記が存在します。
専有部分では家屋番号・種類・構造・床面積などを確認することになります。
また、マンションなどの区分建物では、建物の専有部分だけでなく、敷地に関する権利（敷地権）が登記されている場合があります。

 5. 登記簿の「地積」と販売図面の土地面積が違うのはなぜ？

不動産の実務でよく質問されるのが、「登記簿に書いてある土地面積」と「販売図面に記載されている面積」が異なるケースです。

この違いが生じる背景には、登記上の地積と、実際に測量した「実測面積」という2つの考え方があります。

用語	意味
地積	登記記録上の土地面積
実測面積	実際に測量した面積
公簿売買	登記簿上の面積を基準とする売買
実測売買	実測した面積を基準とする売買

「登記簿の面積が間違っている」わけではありません
地積と実測面積にズレがある場合でも、それは単純に登記簿の記載が誤っているという話ではありません。
登記上の地積と実測面積は、そもそも基準となる測量の方法や時期が異なる情報であるため、差が生じることが一般的です。
契約が公簿売買・実測売買のどちらの条件になっているかは、重要事項説明や契約書で必ず確認しましょう。

6. 甲区とは？所有者を確認する重要な部分

POINT
甲区には、所有権に関する登記が記載されています。
現在の所有者や共有持分、差押えなど、所有権に関係する重要な情報を確認できます。

甲区の主な登記事項は次のとおりです。

• 所有権保存：新築したときなどに、最初に所有者を登録した記録
• 所有権移転：売買や贈与、相続などによって、所有者が変わった記録
• 共有持分：夫婦や親子などで不動産を分け合って所有しているときの割合
• 差押え仮差押えなど：税金の滞納や借金のトラブルなどにより、国や裁判所によって勝手に動かせなくされた状態の記録

◆ 登記簿で「所有者」を確認する方法
たとえば、売主から「この土地は私の所有です」と説明されていても、登記事項証明書を確認すると、所有者が別の人になっているケースがあります。

このような場合、なぜ売主と登記上の所有者が異なるのかを必ず確認する必要があります。
次のようなポイントをチェックしましょう。

• 売主と登記名義人は同じか：そもそも他人の物件を売ろうとしていないか、名前が一致しているかを確認します。
• 相続が発生していないか：登記簿の名義人が亡くなった祖父のままで、まだ相続の手続きが終わっていないケースです。
• 共有者はいないか：自分一人だけの持ち物だと思っていたら、実は家族や親族との「共有名義」になっていて、勝手に売買できない状態ではないかを確認します。
• 登記変更が未了ではないか：すでに手続きの途中で、もうすぐ新しい名義に変わるタイミングではないかを確認します。

◆ 共有名義とは？
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。
たとえば、夫が2分の1、妻が2分の1を所有している、といったケースが挙げられます。

所有形態	例
単独所有	Aさんが100％所有
共有	Aさん1/2、Bさん1/2
複数共有	Aさん1/3、Bさん1/3、Cさん1/3

共有名義の不動産を売却するときは要注意
共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の意思確認と手続きへの参加が必要です。
一方、共有者が自分の共有持分だけを売却することは、他の共有者の同意がなくても可能です。
ただし、共有持分だけの売却は通常の不動産売買とは異なるため、具体的な方法については専門家への確認が必要です。

7. 乙区とは？抵当権などを確認する部分

POINT
乙区には、所有権以外の権利が記録されます。

乙区に記載される代表的な権利は次のとおりです。

• 抵当権
• 根抵当権
• 地上権
• 地役権など

◆ 抵当権とは？
抵当権は、住宅ローンなどの借入れに際して、金融機関が不動産を担保にする権利です。
おおまかな流れは次のとおりです。

• 住宅ローンを借り入れる（例：3,000万円）
• 金融機関が不動産を担保にする
• 不動産に抵当権が設定される
• 住宅ローンを完済する
• 抵当権抹消登記を行う

抵当権があるからといって危険な物件ではありません
抵当権が設定されている＝危険な不動産、というわけではありません。
住宅ローンを利用して購入した一般的な住宅であれば、抵当権が設定されているのはごく普通のことです。

◆ 抵当権がある不動産は購入できる？

POINT
抵当権が設定されていることだけを理由に、その不動産を購入できないとは限りません。

実務上は、売買代金などによって売主が借入金を返済し、決済と同時に抵当権を抹消するケースが一般的です。
重要なのは、決済時に抵当権を確実に抹消できるかどうかです。
具体的な抹消条件や残債の状況、金融機関との調整については、個別の確認が必要になります。

◆ 根抵当権とは？
根抵当権は、抵当権と似た担保権ですが、その仕組みは異なります。
事業用の不動産などで設定されることがあります。

根抵当権がある場合は、通常の住宅ローンの抵当権と同じものと考えず、抹消の条件や関係者を個別に確認することが重要です。

◆ 差押え・仮差押えがある場合
甲区に差押えや仮差押えなどの登記がある場合は、通常の不動産売買とは異なる確認が必要になります。

「差押え＝売買できない」と単純化しない
差押え等の登記があるからといって、必ずしも売買が不可能というわけではありません。
なぜ差押えがあるのか、誰によるものなのか、どのような内容の登記なのかを、専門家に相談しながら個別に確認する必要があります。
ただし、差押え等の登記がある物件は、通常の売買よりも慎重な確認が必要です。
売買契約を進める前に、差押えの原因や解除・抹消の見込みなどを確認しましょう。

8. 不動産売買で登記簿謄本を確認する5つのポイント

ここまでの内容を踏まえ、不動産売買において登記簿謄本で確認すべきポイントを5つに整理しました。

• 所有者は誰か（売主と登記名義人が一致しているか）
• 共有名義ではないか（共有者の有無と持分）
• 抵当権はあるか（住宅ローン等の担保権）
• 面積はどうなっているか（登記上の土地・建物面積）
• 差押え等はないか（特殊な登記の有無）

チェック項目	見る場所	確認する内容
所有者	甲区	誰が所有しているか
共有	甲区	所有者が複数いないか
抵当権	乙区	担保権があるか
面積	表題部	登記上の面積
差押え等	主に甲区	特殊な登記の有無

 9. 不動産購入時に登記簿謄本を見るメリット

購入を検討する立場では、登記簿謄本を確認することで次のような点を把握できます。

• 本当に誰が所有している不動産なのか
• 土地・建物の登記上の内容
• 抵当権などの担保権の有無
• 共有状態になっていないか
• 差押えなど特殊な登記がないか

広告や現地の印象だけで購入を決めるのではなく、広告・現地・登記・法令・契約条件などを総合的に確認することが、後悔のない不動産購入につながります。

 10. 不動産売却時に登記簿謄本を確認するメリット

これから売却を検討している方も、事前に登記簿謄本を確認しておくことをおすすめします。
特に次のような項目はチェックしておきましょう。

• 登記名義人
• 現在の住所
• 氏名
• 共有者の有無
• 抵当権の有無
• 相続登記が済んでいるか
• 古い権利関係が残っていないか

「昔購入した不動産だから問題ない」とは限りません
引っ越しや結婚などによって、登記上の住所・氏名と現在の情報が異なっているケースは少なくありません。
売却をスムーズに進めるためにも、事前に登記情報と現況の一致を確認しておきましょう。

 11.【2026年最新】住所・氏名変更登記が義務化

2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所・氏名・名称等に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されています。
正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象となる場合があります。

ケース	2026年4月1日以降の対応
引っ越した	住所変更登記が必要
結婚等で氏名が変わった	氏名変更登記が必要
法人の名称・住所等が変わった	変更登記が必要
変更日からの期限	原則2年以内

過去の変更も対象になります
この義務化は2026年4月1日より前の住所・氏名の変更についても対象となり、2028年3月31日までに対応する必要があります。
「昔のことだから関係ない」と考えず、一度ご自身の登記情報をご確認ください。

◆ 「スマート変更登記」とは？
2026年4月から始まった制度として「スマート変更登記」があります。
これは、所有者があらかじめ検索用情報を法務局に申し出ておくことで、住所等に変更があった場合に、登記官が住民基本台帳ネットワーク等の情報を確認したうえで、職権で変更登記を行う仕組みです。

売却などで早急な変更が必要な場合は注意
スマート変更登記による職権登記は、住基ネット等の情報を定期的に確認して行われるものであり、変更内容を即時に反映する仕組みではありません。
売却などの予定があり、早急に登記上の住所・氏名を変更する必要がある場合は、スマート変更登記に任せず、自分で変更登記を申請する必要があります。

まずは現状の確認から
制度の詳細に立ち入る前に、まずは「現在の登記情報と、実際の住所・氏名が一致しているか」を確認しておくことが、売却前の第一歩になります。

【関連記事】

不動産登記の住所変更とは？　手続きの流れ・費用・注意点を徹底解説

 12. 相続した不動産と登記簿謄本

相続した不動産を売却する際は、次のような点を確認する必要があります。

• 誰が現在の登記名義人になっているか
• 相続登記が済んでいるか
• 共有名義になっていないか
• 抵当権などが残っていないか

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となる場合があります。
2024年4月1日より前に発生した相続についても対象となり、2027年3月31日までに対応する必要があります。
相続した不動産の売却を検討している方は、この点もあわせて確認しておくとよいでしょう。

 13. 登記簿謄本はどこで取得できる？

登記事項証明書（登記簿謄本）は、次のような方法で取得できます。

• 法務局の窓口
• オンライン請求
• 郵送での受取

法務局ではオンライン請求にも対応しており、窓口に行かなくても手続きが可能です。

◆ 取得にかかる費用（2026年9月時点）

取得方法	手数料
窓口請求	600円
オンライン請求・窓口受取	490円
オンライン請求・郵送受取	520円

手数料は変更される可能性があります
記事公開後に手数料が改定される可能性があるため、実際に取得される際は、法務局の公式情報で最新の金額をご確認ください。

◆ 登記簿謄本を取得するには何が必要？
登記事項証明書を取得する際は、不動産を特定するための情報が必要になります。
土地と建物では、必要な情報が少し異なります。

対象	必要な情報
土地	所在・地番
建物	所在・家屋番号

「住所」だけでは特定できない場合があります
たとえば「東京都○○区○○1丁目2番3号」といった住所（住居表示）の情報だけでは、登記簿を特定できない場合があります。
前述のとおり「住所」と「地番」は異なるため、購入を検討している物件であれば、不動産会社に地番・家屋番号を確認しておくとスムーズです。

14. 登記簿謄本だけでは分からないこと

登記簿謄本は不動産取引において重要な資料ですが、万能ではありません。
次の表で、登記簿で分かること・分からないことを整理しました。

確認したいこと	登記簿で分かる？
所有者	○
登記上の土地面積	○
登記上の建物面積	○
抵当権	○
差押え等の登記	○
建物の傷み具合	×
雨漏りの有無	×
実際の境界状況	登記簿だけでは判断できない
越境の有無	登記簿だけでは判断できない
周辺環境	×
将来の不動産価格	×

境界は測量図を確認しても断定できない場合があります
「実際の境界状況」は登記簿だけでは分かりませんが、地積測量図などの資料を確認した場合でも、現地の境界を完全に判断できるとは限りません。
境界が気になる場合は、現地での確認や測量の実施も検討しましょう。

POINT
登記簿は重要な資料ですが、不動産のすべてを確認できる資料ではありません。

15. 不動産売買では登記簿以外に何を確認する？

不動産取引では、登記簿謄本に加えて、次のような資料もあわせて確認することが一般的です。

資料	主な確認内容
登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）	所有者・権利関係
公図	土地の位置・形状
地積測量図	土地の測量情報
建物図面	建物の位置・形状
物件資料	面積・価格・設備など
役所資料	用途地域・道路など
現地調査	建物・境界・周辺状況など

不動産売買では、これらの複数の資料を照合しながら物件を調査することが、トラブルを避けるうえで重要です。

 16.【2026年最新】所有不動産記録証明制度とは？

2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
これは、特定の被相続人などが所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的に把握するための制度です。
特に、相続した不動産を調べる際に、見落としている不動産がないかを確認するために活用できます。

	登記事項証明書	所有不動産記録証明制度
主な目的	特定の不動産を確認	所有不動産を一覧的に確認
対象	特定の土地・建物	特定の被相続人などが所有権の登記名義人となっている不動産
売買での位置づけ	重要な確認資料	直接の売買資料とは目的が異なる
相続での役立ち方	個別不動産の確認	所有不動産の把握に便利

17. よくある質問（FAQ）

Q. 不動産登記簿謄本とは何ですか？

A. 土地や建物の所在・面積・所有者・権利関係などを記録した登記情報を証明する書類です。

Q. 登記簿謄本と登記事項証明書は同じですか？

A. はい、現在は基本的に同じものと考えて問題ありません。
「登記簿謄本」は、昔の紙の登記簿を謄写（コピー）したものを指す呼び方です。
　現在は登記情報がコンピュータ化されているため、正式には「登記事項証明書」と呼ばれています。

Q. 登記簿謄本で所有者が分かりますか？

A. 権利部の「甲区」を確認することで、所有者や共有状況を確認できます。

Q. 抵当権がある不動産は買えますか？

A. 抵当権があることだけを理由に購入できないわけではありません。決済時の抹消条件などを確認することが大切です。

Q. 登記簿謄本は誰でも取得できますか？

A. 原則として、誰でも請求できます。所有者本人である必要はありません。登記記録は公開されている制度であり、所定の手続きを踏めば登記事項証明書等を請求できます。

Q. 登記簿謄本はどこで取得できますか？

A. 法務局の窓口のほか、オンライン請求にも対応しています。

Q. 登記簿の面積と販売図面の面積が違うのはなぜですか？

A. 登記上の「地積」と実際に測量した「実測面積」の違いによるもので、必ずしも登記簿の誤りではありません。

Q. 登記簿の住所が現在の住所と違う場合はどうすればいいですか？

A. 2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化されています。早めに変更登記の手続きを確認しましょう。

Q. 相続した不動産の登記簿は何を確認すればいいですか？

A. 登記名義人、共有状況、抵当権の有無、相続登記が完了しているかなどを確認する必要があります。

Q. 登記簿を見れば、その不動産の問題点はすべて分かりますか？

A. 分かりません。建物の傷み具合や境界の状況、周辺環境などは登記簿だけでは判断できないため、現地調査や法令上の確認もあわせて行う必要があります。

18. まとめ｜不動産売買では登記簿謄本をどう活用する？

• 登記簿謄本は不動産の登記情報を確認するための重要な資料
• 現在、証明書として取得するものは「登記事項証明書」が一般的
• 表題部では土地・建物の基本情報を確認できる
• 甲区では所有者、乙区では抵当権などの権利を確認できる
• 不動産売買では登記簿だけでなく、現地や法令、測量資料なども総合的に確認する

不動産の登記情報を確認してみたものの、専門用語が多く内容がよく分からない場合は、無理に自己判断せず、不動産会社や司法書士などの専門家に確認することが大切です。

◆ 参考
・東京法務局「住所等変更登記の義務化」
・法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」
・法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
・名古屋法務局「登記申請・証明書の請求はオンラインでの手続が早くて便利です」
・法務省「所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日施行）」
・法務省「不動産登記のABC」

※本記事の内容は2026年9月時点の情報に基づいています。制度・手数料等は変更される場合がありますので、実際の手続きの際は法務局・法務省の公式情報をご確認ください。