1. 不動産登記の住所変更とは？基礎知識

不動産を所有している方が引越しや住所変更をした場合、法務局に保管されている「不動産登記簿」上の住所も変更する必要があります。
これを「登記名義人住所変更登記」と呼びます。

不動産の登記簿には、土地・建物の所有者の氏名と住所が記録されています。
しかし、転居しても自動的に登記簿の情報が更新されることはありません。
住民票や運転免許証の住所を変えるのと同様に、不動産登記の住所変更も別途申請が必要です。

 登記簿とは？
法務局に備え付けられた公的な帳簿で、不動産の所在・地番・面積・所有者情報などが記録されています。
誰でも閲覧・取得が可能な公的書類であり、不動産取引や相続、融資の際に必ず確認されます。

「住民票を変えたのだから、自動的に登記も変わるのでは？」と思われる方も多いですが、住民票と不動産登記は全く別の制度です。
住民票は市区町村が管理し、登記は法務局が管理します。
両者は連携しておらず、それぞれ別々の手続きが必要です。

この認識のズレが原因で、住所変更登記を長年放置してしまうケースが後を絶ちません。
放置のリスクについては後述しますが、まずはどんな場合に手続きが必要かを確認しましょう。

2. 住所変更登記が必要になるケース

住所変更登記が必要になるのは、以下のようなタイミングです。
いずれも「登記簿上の住所」と「現在の住所」が一致しなくなる場合です。

① 転居・引越しをした場合
同一市区町村内の転居でも、市区町村をまたいだ転居でも、住所が変われば登記変更が必要です。
特にマイホーム購入後に転居するケースで見落とされがちです。

② 住居表示の実施・変更があった場合
市区町村が行政の都合で住所の番号体系を変えることがあります（例：地番から住居表示への変更）。
この場合、本人が引越しをしていなくても住所変更登記が必要になります。

③ 町名・番地変更があった場合
自治体の区画整理や合併などにより、住所の表記自体が変わることがあります。
古くから所有している不動産では、この種の変更が蓄積していることも珍しくありません。

④ 不動産を売却・相続・担保設定する前
売買や相続、住宅ローン設定などの際には、登記上の住所と現在の住所が一致していることが条件になります。
これらの手続き直前に気づいて慌てるケースも多いです。

こんな方は要注意！
「昔マンションを買って、その後引越ししたけど登記変更した記憶がない」という方は今すぐ登記簿を確認しましょう。
複数回の引越しを経ている場合、住所変更が何重にも積み重なっていることがあります。

3. 放置すると何が起きる？知らないと怖いリスク

「どうせ売らないから大丈夫」「いずれやれば問題ない」——そう思って放置している方は少なくありませんが、住所変更登記を放置することには、具体的かつ深刻なリスクが伴います。

リスク①：不動産売却ができなくなる
不動産を売却する際は、売主の「現在の登記名義人住所」と「現在の住民票住所」が一致していることが求められます。
不一致の場合は売却前に必ず住所変更登記を行う必要があり、手続き期間分だけ売却が遅れます。
急いでいる場面では特に大きなデメリットになります。

リスク②：相続手続きが複雑になる
被相続人（亡くなった方）の登記上の住所と死亡時の住所が違う場合、相続手続きが複雑になります。
登記簿上の住所から現住所まで「住所の繋がり」を証明するために、除票住民票（転出や死亡などにより住民登録が消除された住民票）や戸籍の附票（戸籍に記載されている人の「住所の異動履歴（引っ越しの記録）」が記録された公的書類）など追加書類の取得が必要となり、時間も費用も余分にかかります。

リスク③：住宅ローン・借入れ審査に影響
金融機関が担保不動産を確認する際、登記簿上の所有者情報と申込者情報の照合を行います。
住所が一致しない場合、追加確認や書類提出を求められ、ローン審査や実行が遅延する原因になります。

リスク④：所有者不明土地問題への巻き込まれ
放置が続くと、子や孫の世代では「登記簿の住所に誰も住んでいない、連絡もとれない」状態になりかねません。
社会問題となっている「所有者不明土地」の一員になってしまう可能性があり、行政上のトラブルや訴訟リスクも生まれます。

リスク⑤：義務化により過料のリスクが現実に
2026年4月1日に住所変更登記の義務化が施行されました。
住所変更から2年以内に申請しない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
これまで「やらなくても問題ない」と考えられていた住所変更登記ですが、今後は法的義務です。
施行前（2026年3月31日以前）の転居については2028年3月31日までが申請の期限となります。

4. 2026年最新：義務化はすでに施行済み

住所変更登記の義務化は、2026年（令和8年）4月1日に施行されました。
不動産の所有者は、氏名や住所に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する義務があります。
正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料（行政上の罰則）が科されます。

住所変更登記の義務化：2026年4月1日 施行済み
住所・氏名変更が生じてから2年以内に登記申請をすることが義務です。
2026年4月1日より前に転居があった方も、2028年3月31日までに申請する必要があります。
正当な理由なく期限を過ぎた場合、5万円以下の過料の対象となります。

「義務化はまだ先の話」という認識はすでに過去のものです。
今この瞬間から、住所変更があった方には申請義務が生じています。
書類の収集や申請書の作成には一定の時間がかかるため、まだ手続きをされていない方はできるだけ早く対応することをおすすめします。

改正・施行スケジュール
　　1．2021年　不動産登記法改正（成立）：相続登記・住所変更登記の義務化が法律として成立

　　2．2024年4月　相続登記の義務化スタート：相続による所有権移転登記が義務化。過去の相続分も対象

　　3．2026年4月1日　住所変更登記の義務化 施行済み：変更から2年以内の申請が義務。施行前の転居は2028年3月31日が期限

5. 新制度：スマート変更登記（職権登記）とは？

2026年4月の義務化スタートに合わせて、「スマート変更登記（職権登記）」という便利な新制度も導入されました。

スマート変更登記（職権登記）・検索用情報申出制度の概要
2025年4月から、登記名義人が氏名・生年月日・住所などの「検索用情報」を法務局へ提出できる制度が開始されています。
事前に登録し本人の同意があれば、自治体への転居届・婚姻届などの届出と連動して、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報をもとに自動的かつ無料で住所・氏名の変更登記を行います。
これにより、転居のたびに自分で登記申請をする手間が大幅に省けます。今後引越しを予定している方は、ぜひ法務局への検索用情報の事前登録をご検討ください。

スマート変更登記のポイント
●費用は無料（登録免許税不要）
●転居届・婚姻届と連動して自動で登記が完了
●事前に法務局への「検索用情報」登録が必要（2025年4月開始）
●既存の未済分には適用されないため、過去の変更は別途申請が必要

過去分と今後の変更は別々に対応が必要
スマート変更登記はあくまでも「今後の変更」を自動化する仕組みです。
すでに住所変更が生じているにもかかわらず未申請の方は、別途、通常の申請手続きが必要です。
まずは過去分の対応を済ませた上で、今後のためにスマート変更登記の登録をするという流れが理想です。

6. 手続きの流れ：ステップバイステップ

住所変更登記の手続きは、大きく分けると「書類の収集」「申請書の作成」「法務局への申請」という流れになります。

ステップ1：登記簿謄本（登記事項証明書）の取得・確認
まず現在の登記内容を確認します。
法務局の窓口かオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。
手数料は600円前後。
所有者欄の住所を確認し、変更が必要かどうかを判断します。

ステップ2：住民票・戸籍の附票の取得
旧住所から現在の住所への変更の繋がりを証明するために、住民票（または除票）や戸籍の附票が必要になります。
変更回数が多い場合は複数の書類が必要になることもあります。

ステップ3：登記申請書の作成
法務局指定の書式に従い、申請書を作成します。
法務局のWebサイトからひな形をダウンロードできますが、記載内容に誤りがあると補正・却下のリスクがあります。
司法書士に依頼すると確実です。

ステップ4：登録免許税（収入印紙）の準備
住所変更登記には登録免許税がかかります。
不動産1件につき1,000円が基本ですが、土地と建物それぞれに必要です。
（例：土地＋建物で2,000円）
収入印紙で納付します。

ステップ5：法務局への申請（窓口・郵送・オンライン）
対象不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
窓口・郵送・オンライン申請のいずれも可能です。
通常、受理から1〜2週間程度で登記が完了します。

ステップ6：登記完了証の受領・内容確認
登記が完了すると「登記完了証」が発行されます。
再度登記事項証明書を取得して、住所が正しく変更されていることを確認しましょう。
これで手続き完了です。

複数回引越した場合は？
例えば「登記簿上の住所→A市→B市（現住所）」のように複数回移動した場合、それぞれの変更の繋がりを証明する書類が必要になります。
住民票だけでカバーできないケースも多く、「戸籍の附票」や「除票」「除附票」が必要となる場合があります。
このような複雑なケースは専門家への相談をおすすめします。

7. 必要書類の完全リスト

住所変更登記に必要な書類は状況によって異なります。
以下の一覧を参考に、ご自身のケースに合わせて準備してください。

書類名	必要性	内容・用途	取得先
登記申請書	必須	法務局へ提出する申請書。登記の目的、所有者情報、不動産情報などを記載	法務局ホームページから ダウンロード可能
住民票（現住所）	必須	登記簿上の住所から 現在の住所への変更を 証明する書類	市区町村役場 コンビニ交付
登録免許税分の収入印紙	必須	登録免許税の納付に使用。 不動産1個につき1,000円	郵便局 法務局 一部金融機関
戸籍の附票	場合により必要	住民票だけでは 住所のつながりが 確認できない場合に使用	本籍地の市区町村役場
住民票の除票 戸籍の附票の除票	場合により必要	過去の住所履歴を 証明するために 必要となる場合がある	市区町村役場
住居表示実施証明書	場合により必要	住居表示変更や町名変更が 行われた場合の証明書	市区町村役場
登記事項証明書 （登記簿謄本）	確認用	登記簿上の住所や 不動産情報を確認するため	法務局 オンライン取得
法人の登記事項証明書	法人のみ必要	不動産所有者が法人の 場合に法人情報を証明	法務局

除票・除附票の保存期間に注意
住民票の除票や戸籍の附票の除票は、以前は保存期間が5年でしたが、2021年の改正により150年に延長されました。
ただし、改正以前にすでに廃棄された書類は存在しない場合があります。
古い住所変更が絡む場合は早めに確認しましょう。

8. 費用の内訳と節約術

住所変更登記にかかる費用は「実費」と「司法書士への報酬」の2つに分かれます。

費用の種類	金額の目安	備考
登録免許税	不動産1件 1,000円	土地＋建物なら2,000円。 収入印紙で納付
住民票取得	200〜400円	市区町村や取得方法による
戸籍附票取得	200〜400円	必要な場合のみ
登記事項証明書	480〜600円	オンライン取得は割安
司法書士報酬	10,000〜30,000円程度	事務所 内容の複雑さによる
合計（目安）	12,000〜35,000円	自分で行えば実費のみ 数千円で可能

自分で手続きを行う場合、実費のみで合計数千円程度に抑えられます。
ただし、書類の不備や複雑なケースの場合は補正や却下のリスクがあるため、結果的に時間と手間がかかることも。

複数の不動産がある場合や、長期間放置していて住所変更が複数回に及ぶ場合は、司法書士への依頼が安心でかつ結果的にコスト効率が良いケースも多いです。

費用を抑えるポイント
住民票はコンビニ交付（マイナンバーカード使用）を利用すると割安。
登記事項証明書はオンラインの「登記情報提供サービス」を活用すると窓口より安く取得できます。
複数件まとめて申請する場合も司法書士報酬の割引交渉が可能な場合があります。

9. 住所変更登記はいつまでにやればいい？

住所変更登記の期限は、2026年4月1日の義務化施行により明確になりました。

期限の整理
【2026年4月1日以降の転居】：住所変更があった日から2年以内に申請が必要。
【2026年4月1日より前の転居（施行前の未了分）】：2028年3月31日までに申請が必要。
【期限を過ぎた場合】：正当な理由がなければ5万円以下の過料の対象。

売却や相続の予定がなくても、早めの手続きをおすすめします。
特に引越してから時間が経っている方ほど必要書類の準備が複雑になる傾向があります。
「まだ大丈夫」と思わず、今すぐ登記簿を確認してみましょう。

義務化前の転居分も対象です
「2026年4月より前に転居したから関係ない」という認識は間違いです。
施行前の住所変更であっても、2028年3月31日までの申請が義務となっています。
長年放置している方は特に早急な対応が必要です。

10. 住所変更登記をしないまま売却できる？

結論：原則として、住所変更登記が未了のまま不動産を売却することはできません。

不動産を売却する際には、「登記簿上の所有者（名義人）」と「実際の売主（現在の住所の所有者）」が同一人物であることを証明する必要があります。
登記簿の住所と現在の住民票上の住所が一致しない場合、この同一性が確認できないため、売却手続きを進められません。

売却前に住所変更登記が必要な理由
①　売買契約・決済に際し、売主の本人確認として登記簿と住民票の住所一致が必須条件となっています。
②　司法書士が登記申請を行う際、登記簿上の名義人住所と申請者情報を照合します。不一致があると申請が受理されません。
③　決済直前に発覚した場合、住所変更登記の完了を待つ間、売買スケジュール全体が遅延するリスクがあります。

売却を予定している方は、早めに登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して現在の登記住所を確認してください。
登記住所が現住所と異なる場合は、売却準備と並行して住所変更登記の手続きを進めることをおすすめします。

11. 住所変更登記は自分でできる？費用と手間の判断基準

住所変更登記は、条件が揃えば自分でも行える手続きです。
ただし、次のようなケースでは司法書士への相談を強くおすすめします。

自分で行いやすいケース
●引越しが1回だけで書類が揃っている
●登記事項証明書の内容を正しく読める
●法務局への往訪や書類収集に時間を確保できる

専門家への相談をおすすめするケース
●住所変更が複数回に及ぶ（複雑な書類収集が必要）
●不動産の売却・相続など別の手続きも同時に発生している
●所有者が法人の場合（手続きの種類が異なる）
●住居表示変更や町名変更が絡んでいる
●書類に「廃棄済み」などで取得できないものがある

12. こんな方は今すぐ専門家への相談をおすすめします

以下のような状況にある方は、自己判断で手続きを進めようとすると書類不備や時間ロスが生じやすいため、まず専門家にご相談されることを強くおすすめします。

●以下のような状況にある方は、自己判断で手続きを進めようとすると書類不備や時間ロスが生じやすいため、まず専門家にご相談されることを強くおすすめします。
●10年以上、登記住所を変更していない（除票が廃棄されている可能性あり）
●不動産の売却を予定している（売却前に住所変更登記が必須）
●相続も同時に発生している（複数の登記手続きが重なる）
●必要書類（除票・戸籍附票など）が取得できない（特殊な証明が必要）
●2028年3月31日の期限が迫っているのに何も手をつけていない

13. よくある質問（FAQ）

Q. 住所変更登記をしないと、固定資産税の通知はどこに届く？

A. 固定資産税の通知は市区町村が住民票の住所をもとに送付するため、住民票を更新していれば新住所に届きます。
登記簿の住所とは別の仕組みで送付されるため、固定資産税だけを目的として登記変更を怠っている方は、他のリスクに気づいていない場合があります。

Q. 住所変更登記に期限はある？

A. あります。2026年4月1日の義務化施行により、住所変更が生じてから2年以内の申請が義務となりました。
2026年4月1日より前の転居については、2028年3月31日が申請の期限です。
期限を過ぎると5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

Q. 10年以上放置してしまったが、今からでも手続きできる？

A. 可能ですし、むしろ早急に手続きすることを強くおすすめします。
2026年4月1日に義務化が施行されたため、施行前の転居についても2028年3月31日までに申請する義務があります。
10年以上放置の場合、住民票の除票など必要書類が廃棄されていることもあるため、早めに司法書士にご相談ください。

Q. 結婚して姓が変わった場合も手続きは必要？

A. 必要です。氏名が変更になった場合は「登記名義人氏名変更登記」が必要です。
2026年4月1日の義務化施行により、氏名変更についても住所変更と同様に2年以内の申請が義務となりました。
姓が変わったにもかかわらず長期間放置している方は、早めの対応をおすすめします。

Q. 海外へ転居した場合はどうなる？

A. 海外転居により日本国内の住民票がなくなる場合は、在留証明書や居住証明書（現地の公的機関が発行するもの）を利用して住所の変更を証明します。
手続き方法が通常とは異なるため、司法書士への相談をおすすめします。

Q. 住所変更登記と相続登記は同時にできる？

A. 原則として別々の手続きになりますが、同時期に申請することは可能です。
たとえば「被相続人（亡くなった方）の住所変更登記→その後の相続による所有権移転登記」という流れで順番に手続きします。

Q. マンション（区分所有建物）の場合も手続きは同じ？

A. 基本的な流れは同じです。ただし、区分所有建物の場合は「専有部分の建物」と「敷地権（土地の権利）」の両方が変更対象となることがあります。
建物と土地の両方を登記変更するかどうかは、登記の構造によって異なりますので、まずは登記事項証明書の確認が必要です。

Q. オンラインで申請できる？

A. 法務局のオンライン申請システム「登記・供託オンライン申請システム（登記ねっと）」を利用すれば、インターネット経由で申請が可能です。
ただし、電子証明書の取得や専用ソフトウェアの導入が必要で、初めての方にはハードルが高い面もあります。

Q. 不動産が複数ある場合はまとめて申請できる？

A. 同じ法務局の管轄内にある複数の不動産であれば、一括で申請することが可能です。
ただし、管轄が異なる場合はそれぞれの法務局に申請が必要です。
また、登録免許税は不動産の件数分かかります。

Q. スマート変更登記（職権登記）はすぐに使える？

A. 利用するには事前に法務局へ「検索用情報」を登録する必要があります（2025年4月から受付開始）。
登録後は、転居届などの届出と連動して法務局が自動で変更登記を行います。
ただし、登録前・施行前の住所変更には適用されないため、過去の未申請分は別途、通常の方法で申請が必要です。

まとめ

▣住所変更登記とは、引越しや住居表示変更の際に法務局の登記簿上の住所を更新する手続きで、住民票の変更とは別に申請が必要です。

▣2026年4月1日に義務化が施行済み。住所変更から2年以内の申請が義務となり、違反した場合は5万円以下の過料の対象となります。

▣施行前（2026年3月31日以前）の転居分も、2028年3月31日までに申請する義務があります。放置はリスクです。

▣「スマート変更登記（検索用情報申出制度）」を活用すれば、今後の転居時は届出と連動して無料で自動変更が可能です。

▣費用は実費のみなら数千円程度。複数回転居・長期放置・相続が絡む場合は司法書士への相談をおすすめします。

▣不動産を売却する場合は、住所変更登記が未了だと売却手続き自体が進められません。売却前の確認が必須です。

こんな方はぜひご相談ください
・登記住所が古いまま、不動産の売却を検討している
・相続した物件の整理（売却・名義変更など）を考えている
・住所変更を含めた売却準備の流れを一緒に整理してほしい
・信頼できる司法書士を紹介してほしい