「実家を相続したものの、築年数が古く、このまま売れるのかわからない」「解体して更地にしたほうが高く売れるのではないか」「古い家なので、仲介より買取のほうがよいのだろうか」と悩んでいる方は少なくありません。

古い家の売却方法は、大きく分けると「古家付きでそのまま売る」「解体して土地として売る」「不動産会社に買取してもらう」という選択肢があります。

ただし、古い家だからといって、すぐに解体するのが正解とは限りません。建物に利用価値が残っている場合や、再建築不可などの事情がある場合には、むしろ建物を残したほうが売却しやすいこともあります。一方、老朽化が進み、安全面や管理面に問題がある場合には、解体が有効になるケースもあります。

当社の実務でも、「古いから解体したほうがよいと思っていた」というご相談はありますが、調査してみると現状のまま売却したほうが、費用と手残りのバランスがよいケースがあります。

アクティブホームは東京都杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県で不動産売却に対応しています。この記事では、古い家の売却方法について、それぞれの違い、向いているケース、査定や税金、解体費用、契約上の注意点まで現場目線で解説します。

古い家の売却方法は「そのまま売る・解体する・買取」の3つが基本

古い家の売却で最も重要なのは、最初から一つの方法に決めつけず、複数の売却方法を比較することです。

築年数だけを見て「建物には価値がない」「解体しないと売れない」と判断するのはおすすめできません。不動産の価値は、築年数だけでなく、立地、土地の形状、接道状況、建物の状態、周辺の需要、再建築の可否などを含めて判断する必要があるからです。

主な売却方法は次の3つになります。

• 古家付きのまま仲介で売却する
• 建物を解体し、更地として売却する
• 不動産会社に現状のまま買取してもらう

それぞれ、価格・売却スピード・売主の負担・トラブルリスクが異なります。

たとえば東京都内では、築年数が古くても駅から近い住宅地であれば、「自分でリフォームしたい」「古家を活用したい」という買主が見つかる可能性があります。一方、郊外で建物の老朽化が著しい場合には、更地にしたほうが購入後のイメージを持ってもらいやすいこともあります。

そのため、古い家の売却方法を決める際は、売却価格だけではなく、解体費用や維持費、税金などを差し引いた最終的な手残りまで比較することが重要です。

古い家をそのまま売却する方法

古い家だからといって、必ずしも解体する必要はありません。むしろ当社では、まず「現状のまま売却できないか」を検討することをおすすめしています。

先に費用をかけてしまうと、その費用を売却価格に上乗せして回収できるとは限らないためです。

古家付きで売却するメリット

古い家をそのまま売る大きなメリットは、解体費用を先に負担せずに売却活動を始められることです。

売主側では、解体業者の手配や近隣への対応、建物内の整理なども減らせるため、手間を抑えやすくなります。

また、買主によっては、

• 建物をリフォームして利用したい
• DIYを前提に購入したい
• 賃貸物件として活用したい
• 建て替え時期を自分で決めたい

と考えることがあります。

特に東京都の杉並区や中野区など、土地そのものの需要が高い地域では、建物が古くても立地を重視して購入を検討する方がいます。

当社の実務でも、古家の「古さ」だけをマイナスとして見るのではなく、土地の立地や利用可能性を含めて買主へ提案することを重視しています。

そのまま売る場合は建物の不具合を整理する

一方、古い家をそのまま売却する場合には、建物の状態について注意が必要です。

たとえば、

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 建物の傾き
• 給排水設備の不具合
• 増改築履歴
• 越境
• 境界の問題
• 残置物
• 近隣とのトラブル

などがある場合には、売却前に状況を整理しておくことが重要です。

古い家では、「昔からこうだったから問題ないだろう」と売主自身が気にしていなかった部分が、売買時の重要な確認事項になることがあります。

当社では、こうした物件では情報を隠して売るのではなく、何を買主に伝える必要があるのかを事前に整理し、契約条件まで含めて調整することを重視しています。

適切な説明を行っておくことが、売却後のトラブルを防ぐことにもつながります。

古い家を解体して土地として売却する方法

建物の老朽化が著しい場合には、解体して更地として売却する方法もあります。

特に、新築住宅を建てたい買主が中心となるエリアでは、更地にすることで購入後の活用イメージが明確になり、検討されやすくなる可能性があります。

ただし、「古い家＝解体したほうが高く売れる」とは限りません。

解体すると買主の負担を減らせる

更地で売却するメリットは、買主が建物の解体を行う必要がなくなることです。

古家付き土地の場合、買主は購入後に、

• 解体業者を探す
• 解体費用を見積もる
• 解体工事を行う
• 建築計画を進める

必要があります。

売主側で解体しておけば、この負担をなくせるため、新築を予定している買主にとっては検討しやすくなります。

また、老朽化した家が外観上の印象を悪くしている場合には、更地にすることで土地の広さや形状がわかりやすくなるメリットもあります。

解体費用をかけても、その分高く売れるとは限らない

注意したいのが、解体費用です。

建物の構造や面積、道路条件、残置物などによって費用は変わります。さらに、解体後に地中から基礎や埋設物などが見つかれば、追加費用が発生するケースもあります。

たとえば解体にまとまった費用をかけたとしても、売却価格が同じ金額だけ上昇する保証はありません。

当社の実務では、「少しでも高く売りたい」という理由だけで、売却前に大きな費用をかけることには慎重になるべきと考えています。

重要なのは、

更地で売った場合の想定手残り
＝ 想定売却価格－解体費用－その他の諸費用

で比較することです。

古家付きで2,000万円、更地なら2,150万円で売れそうだとしても、解体や残置物処分などに200万円かかるのであれば、単純に更地のほうが有利とはいえません。

売却価格ではなく、最終的な手残りで判断する必要があります。

再建築不可の家は解体前の確認が特に重要

古い家で特に注意したいのが、再建築不可物件です。

現在建物が存在していても、道路との接し方などの条件によって、建物を取り壊した後に新しい建物を建築できないケースがあります。

このような物件を「古いから」という理由だけで解体してしまうと、それまで利用できていた建物を失い、かえって売却しにくくなる可能性があります。

実際のご相談でも、古い家を売却するときには、築年数だけではなく、

• 接道状況
• 建築上の制限
• 私道の状況
• 境界
• 越境
• 建物の利用状態

などを確認することが重要になります。

解体工事を依頼する前に、不動産会社へ査定と物件調査を依頼することをおすすめします。

古い家を不動産会社に買取してもらう方法

古い家を早く売りたい場合や、建物の状態に不安がある場合には、不動産会社による買取も有力な売却方法です。

買取では、不動産会社が直接買主となるため、一般の個人へ仲介で販売する場合とは進め方が異なります。

古家や残置物がある家でも相談しやすい

買取の大きな特徴は、現状のまま相談しやすいことです。

物件によりますが、

• 築年数がかなり古い
• 大規模な修繕が必要
• 家財や残置物が多い
• 空き家になっている
• 再建築不可
• 相続したまま整理できていない
• 境界や権利関係に課題がある

といった家でも、買取であれば売却できる可能性があります。

当社のこれまでの対応でも、一般の買主には説明や調整が難しい物件であっても、物件の状況を理解できる買主や事業者を想定することで売却方法を組み立てられるケースがあります。

また、一般的な仲介に比べて内見回数を抑えやすく、販売期間も短縮しやすいため、相続した空き家を早く整理したい方にも向いています。

買取は仲介より価格が低くなる傾向がある

一方で、買取の場合、仲介による売却より価格が低くなる傾向があります。

不動産会社は購入後に、

• 解体
• リフォーム
• 境界整理
• 残置物処分
• 再販売

などを行い、その費用やリスクを負担するためです。

そのため、「少し時間がかかっても高く売りたい」という方には仲介、「価格よりもスピードや確実性を優先したい」という方には買取が向いている傾向があります。

ただし、仲介だから必ず高く売れるわけでもありません。

売却期間が長期化すれば、固定資産税や管理費用、草木の手入れ、空き家管理などの負担が続きます。雨漏りや老朽化が進めば、さらに売却条件が悪くなる可能性もあります。

そのため当社では、仲介と買取の価格差だけを見るのではなく、売却までにかかる時間・費用・管理負担まで含めて比較することをおすすめしています。

「そのまま売る・解体する・買取」はどう選べばよい？

古い家の売却方法を選ぶ際は、次のように整理すると判断しやすくなります。

売却方法	向いているケース	主なメリット	主な注意点
古家付きでそのまま売却	立地がよい、建物を利用できる、費用をかけたくない	解体費用が不要、すぐ販売を始めやすい	建物状態の説明が必要
解体して更地で売却	老朽化が著しい、新築需要が高い	買主が土地を活用しやすい	解体費用、再建築可否の確認が必要
不動産会社による買取	早く売りたい、古家・残置物・権利問題がある	現金化しやすく、売主の手間を減らしやすい	仲介より価格が低くなる傾向

結論として、どれが最もよいかは「築年数」だけでは決まりません。

たとえば東京都内の駅徒歩圏にある古家なら、そのままでも土地需要や賃貸需要を見込めることがあります。神奈川県・埼玉県・千葉県でも、駅距離、周辺の新築需要、敷地面積、道路条件などによって適した方法は変わります。

そのため、古い家の売却方法を決める前には、少なくとも「現状のまま売った場合」「解体した場合」「買取の場合」の3つを比較することが重要です。

古い家の査定では土地と建物の両方を見ることが重要

築30年、40年、50年と経過していると、「建物の価値はゼロなのでは」と考える方もいます。

しかし、不動産売却では、単純に築年数だけで価値を決めるわけではありません。

査定では、

• 土地の所在地
• 駅までの距離
• 土地面積
• 土地の形
• 接道状況
• 建築上の制限
• 建物の構造・状態
• 修繕履歴
• 境界・越境
• 周辺の成約事例
• 買主からの需要

などを確認します。

当社では、古い家や再建築不可物件などでは、物件の弱点だけを見るのではなく、「どのような買主なら価値を感じるか」まで含めて査定することが重要だと考えています。

同じ築年数の家でも、高円寺駅から徒歩圏の物件と、交通利便性の低い地域の物件では需要が異なります。反対に、駅から遠くても土地が広く、整形地で建て替え需要があるなど、別の強みが見つかる場合もあります。

査定額を見る際には、金額だけではなく、「なぜその価格になるのか」「誰に売る想定なのか」まで確認することが大切です。

古い家の売却では「いくらで売れるか」より手残りを確認する

不動産売却では、売却価格そのものだけでなく、最終的に手元へいくら残るのかを確認する必要があります。

古い家では、通常の売却費用に加えて、

• 解体費用
• 残置物撤去費用
• 測量費
• 境界確定に関する費用
• 登記関係費用
• 抵当権抹消費用
• 仲介手数料
• 売却益が生じた場合の税金

などが関係する可能性があります。

特に相続した古い家では、取得当時の売買契約書などが残っておらず、取得費の確認に時間がかかるケースがあります。

当社では相続専門の税理士とも連携し、不動産の売却価格だけではなく、必要に応じて税引き後の手残りまで意識した売却計画を検討しています。

「2,500万円で売れる方法」と「2,400万円で売れる方法」があったとしても、前者に200万円の工事費が必要なら、後者のほうが手残りが多くなる可能性があります。

古い家の売却方法では、こうしたトータルの資金計画が重要です。

相続した古い家を売却する場合は名義や税金も確認する

古い家の売却相談では、親や祖父母から相続した実家というケースも多くあります。

この場合、建物の状態だけでなく、権利関係の確認も必要です。

たとえば、

• 相続登記が完了しているか
• 相続人が複数いないか
• 遺産分割の方針が決まっているか
• 売却について相続人間で合意できているか
• 抵当権などが残っていないか

といった点を確認します。

相続人が複数いる場合、一人だけで売却を決められないケースがあります。また、相続登記や名義整理が終わっていなければ、そのまま売却手続きを進められないことがあります。

当社では、必要に応じて司法書士、税理士、弁護士などと連携し、売却だけでなく、その前段階となる権利関係や税務上の確認も含めて進めています。

相続した古い家ほど、解体やリフォームを始める前に、売却・登記・税務をまとめて確認することが重要です。

古い家を売る前に準備しておきたいこと

古い家の売却を検討したら、まず以下の情報を整理しておくと査定がスムーズになります。

• 登記識別情報や権利証
• 固定資産税の納税通知書
• 購入時の売買契約書
• 建築確認関係の書類
• 測量図・境界関係書類
• リフォームや修繕の記録
• 住宅ローン残債
• 相続した場合は相続関係書類

すべて揃っていなくても、査定相談は可能です。

むしろ古い家の場合、「書類がないから相談できない」と考えて放置するより、現在ある情報だけで一度相談したほうが、次に何を確認すべきか整理しやすくなります。

また、売却前に自己判断で大規模リフォームや解体をする必要はありません。

当社の実務では、費用をかける前に売却方法を決めることを重視しています。

古い家ほど専門性のある不動産会社へ相談するメリットがある

古い家の売却では、通常のマンションや築浅戸建て以上に、物件ごとの差が大きくなります。

特に、

• 再建築不可
• 相続
• 空き家
• 共有持分
• 借地権
• 底地
• 境界問題
• 老朽化
• 残置物
• 近隣トラブル

などが絡むと、単純な査定だけでは適切な売却方法を判断できません。

アクティブホームでは、これまで相続・借地権・再建築不可など、一般的な不動産より整理すべき事項が多い案件にも対応してきました。

当社が重視しているのは、単に「高く売れます」と査定額を提示することではありません。

誰に、どの状態で、どの方法で売ればよいのかを整理し、価格・スピード・費用・リスク・手残りを比較することを重視しています。

必要に応じて、弁護士・税理士・司法書士・不動産鑑定士などの専門家とも連携します。

古い家だからこそ、通常の仲介だけではなく、買取や特殊な需要を持つ買主への売却まで検討できる会社へ相談することが重要です。

まとめ｜古い家の売却方法は解体する前に比較することが重要

古い家の売却方法には、主に「そのまま売る」「解体して売る」「不動産会社に買取してもらう」という3つの選択肢があります。

古家付きのまま売れば解体費用を抑えられ、建物を活用したい買主へ売却できる可能性があります。解体して更地にすれば、新築を考えている買主が検討しやすくなる場合があります。買取であれば、売却スピードや手間の少なさを優先しやすくなります。

ただし、どの方法が有利なのかは築年数だけでは判断できません。

土地の立地、建物状態、再建築の可否、解体費用、税金、売却期間、最終的な手残りまで比較することが重要です。

特に再建築不可の可能性がある家や、相続・共有・借地権・境界などの問題がある物件では、自己判断で解体すると選択肢を狭めてしまう場合があります。

まず査定と物件調査を行い、そのまま売る場合、解体する場合、買取する場合を比較してから決めることが、古い家の売却で後悔を減らすポイントになります。

古い家の売却でお悩みの方はアクティブホームへご相談ください

古い家の売却は、「古いから安くしか売れない」「解体しなければ売れない」と単純に判断できるものではありません。

建物や土地の状態、接道、権利関係、税金、解体費用などを確認したうえで、物件ごとに適した売却方法を選ぶ必要があります。

アクティブホームでは、古い家・空き家をはじめ、相続物件、再建築不可物件、共有持分、借地権・底地、収益物件など、専門性が必要な不動産売却にも対応しています。

杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県でご相談を承っています。

「まず現在の価値だけ知りたい」という査定だけのご相談でも問題ありません。

「売るか、まだ決めていない」「解体したほうがよいかだけ確認したい」「仲介と買取を比較したい」という段階でもご相談いただけます。

当社では、売却を急がせたり、無理な売却提案やしつこい営業を行ったりすることはありません。現在の状況やご希望を確認したうえで、売却・保有・仲介・買取などの選択肢を比較し、それぞれのメリットと注意点を丁寧にご案内します。

古い家を所有していて今後の方向性に迷っている方は、大きな費用をかけたり解体を決めたりする前に、まずは無料相談・無料査定をご利用ください。

※お電話の際は、「ホームページを見た」とお伝えください。