借地権付きの戸建てやアパートを所有している方のなかには、「借地権は所有権より安くなると聞いたが、実際の売却相場はいくらなのか」「借地権割合を掛ければ価格を計算できるのか」「地主の承諾料を差し引くと手元にいくら残るのか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、借地権売却の相場は、更地価格と借地権割合だけで確定するものではありません。 借地契約の内容、残存期間、地代、地主の承諾条件、建物の状態、再建築や増改築の条件、買主が利用できる融資などを総合的に確認して判断する必要があります。

特に借地権は、土地の所有者である地主と、建物などを所有する借地人の権利が分かれているため、通常の所有権不動産よりも査定や契約が複雑です。机上の計算では高い価格が出ても、地主との調整や融資の問題によって、その価格では買主が見つからないこともあります。

当社は杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県で、借地権や底地、相続、共有持分、再建築不可など、専門性が必要な不動産売却に対応しています。本記事では、これまでの当社での対応を踏まえ、借地権売却の相場が決まる仕組みと、査定時に確認すべきポイントを詳しく解説します。

借地権売却の相場は単純な計算だけでは決まらない

借地権売却の相場を把握する際は、まず「理論上の評価額」と「市場で実際に売れる価格」を分けて考えることが重要です。

借地権の価格を考える目安として、更地価格に借地権割合を掛ける方法があります。

更地価格 × 借地権割合 ＝ 借地権価格の参考額

例えば、所有権としての更地価格が6,000万円、借地権割合が60％であれば、単純計算では借地権部分の参考額は3,600万円です。

しかし、実際の借地権売却では、この3,600万円がそのまま売却価格になるとは限りません。譲渡承諾料、建物の価値、契約条件、融資の利用可否、地主との関係などによって価格が調整されるためです。

借地権割合はあくまで査定材料の一つ

借地権割合は、路線価図などに示される割合を参考にすることがあります。地域によって異なり、東京都内では土地価格が高いエリアほど、借地権そのものが大きな資産価値を持つケースもあります。

ただし、借地権割合は主に税務上の評価で使用される指標であり、そのまま市場価格を示すものではありません。

例えば、同じ借地権割合60％の土地であっても、次の条件によって売却価格は変わります。

• 最寄り駅からの距離や生活利便性
• 土地の形状、接道状況、面積
• 借地契約の残存期間
• 地代や更新料の負担
• 建替えや増改築に関する条件
• 地主から譲渡承諾を得られるか
• 買主が住宅ローンを利用できるか
• 建物の築年数、構造、修繕状況

そのため、借地権売却の相場を調べる際は、借地権割合だけで判断せず、現地の市場性や契約条件まで含めて査定する必要があります。

所有権価格との差だけで安いと判断しない

借地権付き不動産は土地を所有しないため、所有権不動産より売買価格が低くなる傾向があります。一方で、買主にとっては土地取得費を抑えられるため、立地を優先する層には需要があります。

東京都内では、杉並区や中野区をはじめ、交通利便性の高い地域に借地権付き住宅が多く見られます。所有権では予算を超えるエリアでも、借地権であれば購入可能になるため、契約条件が明確で融資を利用しやすい物件は、一定の需要が期待できます。

つまり、「借地権だから売れない」「所有権より必ず大幅に安い」と決めつけるのではなく、借地権を購入する買主にとってのメリットを整理し、適切な販売戦略を立てることが重要です。

借地権の売却相場を左右する主な査定ポイント

借地権の査定では、通常の不動産査定で確認する立地、面積、築年数に加え、借地契約と地主の意向を詳しく確認します。

当社が借地権売却のご相談を受ける際も、最初から金額だけを提示するのではなく、契約書や更新履歴、地代の支払い状況などを整理したうえで、現実的な売却価格と手残りを検討します。

借地契約の種類と契約期間

まず確認すべきなのが、普通借地権か定期借地権かという点です。

普通借地権は、契約更新を前提とする借地権です。一定の条件を満たせば契約を更新できるため、残存期間だけでなく、更新条件や過去の更新状況も査定に影響します。

一方の定期借地権は、契約期間の満了後に土地を地主へ返還することを前提としています。残存期間が短くなるほど、買主が利用できる期間も短くなるため、価格や融資条件に影響しやすくなります。

また、古い契約では契約書が見当たらず、口頭で更新を続けているケースもあります。実際のご相談でも、相続した建物について「契約書がどこにあるか分からない」「先代同士の取り決めしか残っていない」というケースがあります。

契約内容が不明確なまま売却活動を始めると、買主への説明ができず、契約直前で取引が止まる可能性があります。売却前に契約の根拠となる書類を整理することが重要です。

地代と更新料の条件

地代が高い借地権物件は、買主が購入後も継続して負担する金額が大きくなるため、売却価格が抑えられることがあります。

反対に、地代が周辺相場と比べて低い場合は買主にとって魅力になりますが、将来的な地代改定の可能性や、地主との間で見直しの協議が行われていないかを確認する必要があります。

査定時には、次の資料を確認します。

• 借地契約書
• 地代の領収書や振込記録
• 過去の更新契約書
• 更新料の支払い記録
• 地代改定に関する通知書
• 地主との覚書や合意書

地代や更新料が不明確な物件は、買主が将来負担を予測しにくくなります。条件を書面で整理し、購入後の支出を説明できる状態にすることが、売却価格を維持するうえで重要です。

地主の譲渡承諾と承諾料

借地権を第三者へ譲渡する場合、原則として地主の承諾が必要です。

地主から承諾を得る際には、譲渡承諾料が発生することがあります。当社の実務では、承諾料の目安として売却価格の10％前後を想定するケースがありますが、これは一律の決まりではありません。

借地契約の内容、地域の慣行、地主との関係、売却条件によって異なるため、実際の金額は個別の協議で決まります。

例えば、借地権の売却価格が3,000万円で、譲渡承諾料が300万円となれば、売主の手残りはその分減少します。さらに、仲介手数料、測量費、登記費用、譲渡所得税などが発生する場合もあります。

そのため、借地権売却では「いくらで売れるか」だけでなく、承諾料や諸費用を差し引いた後にいくら残るかを確認する必要があります。

また、承諾料を売主と買主のどちらが負担するのか、支払い時期をいつにするのかについても、事前に整理して売買契約書へ明記することが重要です。

地主との関係性と交渉状況

借地権売却では、地主との関係が価格や売却期間を大きく左右します。

長年にわたり地代を滞りなく支払い、更新時の手続きも適切に行っている場合は、売却の相談を進めやすい傾向があります。一方で、地代の滞納、無断増改築、相続後の名義変更未了などがあると、承諾交渉が難航する可能性があります。

当社が重視しているのは、地主へいきなり金額交渉を持ちかけるのではなく、売却理由や買主の予定、契約条件を丁寧に説明することです。

売主本人と地主との関係が悪化している場合でも、不動産会社など第三者が間に入ることで、感情的な対立を避けながら条件を整理できることがあります。

建替えや増改築に関する承諾条件

買主が借地権付きの古い戸建てを購入する場合、将来的に建替えを希望する可能性があります。そのため、建替承諾を得られるかどうかは、査定価格に大きく影響します。

建物が老朽化していても、建替えの見通しがあり、接道や建築基準法上の問題がなければ、土地利用を重視する買主へ提案できます。

一方で、地主が建替えを認めない意向である場合や、建替承諾料の条件が不明確な場合は、買主が将来リスクを感じ、価格交渉につながる可能性があります。

また、再建築不可の土地や未接道の土地では、借地権の問題に加えて建築上の制限も重なります。このような不動産は、借地権割合だけでは価格を判断できません。隣地との調整、接道状況、既存建物の利用可能性などを個別に確認する必要があります。

建物の状態と修繕履歴

借地権を売却するときは、借地権だけでなく、借地上にある建物の状態も査定対象になります。

築年数が古い建物でも、適切に修繕されており、購入後すぐに居住できる状態であれば評価される可能性があります。反対に、雨漏り、シロアリ被害、傾き、設備故障などがあると、買主が負担する修繕費を考慮して価格が調整されます。

査定前には、次のような情報を整理しておくと効果的です。

• 建築確認済証や検査済証
• 建物図面
• リフォームや修繕の履歴
• 耐震診断の有無
• 雨漏りや設備不具合の状況
• 増改築を行った時期と地主承諾の有無

無断増改築がある場合は、地主との契約違反を指摘される可能性もあります。売却後のトラブルを防ぐためにも、事実を隠さず、事前に整理することが重要です。

買主の融資条件

借地権物件は、所有権不動産と比べて金融機関の審査が厳しくなることがあります。

金融機関によっては、地主が融資に必要な書類へ署名・押印することや、借地契約の残存期間が住宅ローンの返済期間を上回ることなどを求める場合があります。

物件自体に価値があっても、利用できる金融機関が限られると買主候補が減り、売却期間や価格に影響します。

そのため、借地権売却では、広告を出して買主を待つだけでなく、借地権物件への融資実績がある金融機関を想定し、購入希望者の資金計画まで確認する必要があります。

当社の実務でも、借地権の特徴を理解していない買主へ販売を進めると、契約後に融資承認が得られず、取引が白紙になるリスクがあります。販売開始前から融資条件を整理することが、安定した成約につながります。

借地権売却の価格を試算する方法

借地権売却の相場は個別判断が必要ですが、査定の初期段階では、次の流れで価格を検討します。

所有権としての土地価格を調べる

まず、同じ地域で土地を所有権として売却した場合の価格を確認します。

参考にするのは、公示地価や路線価だけではありません。近隣の成約事例、現在販売されている土地の価格、駅距離、接道、用途地域、容積率、土地形状などを比較します。

東京都内では、同じ町内でも道路付けや土地形状によって価格差が生じます。神奈川県・埼玉県・千葉県でも、駅からの距離や再開発、周辺の住宅需要によって相場が異なるため、地域に即した比較が必要です。

借地権割合を参考にする

次に、土地価格へ借地権割合を掛けて参考額を計算します。

例えば、所有権としての土地価格が5,000万円、借地権割合が60％の場合、参考額は3,000万円です。

ただし、この段階の金額はあくまで基礎となる数字です。ここから契約条件や市場性を反映させます。

建物価格と個別条件を加減する

建物に利用価値があれば、その価値を加味します。一方で、解体や大規模修繕が必要な場合は、費用負担を考慮します。

さらに、次の条件を価格へ反映します。

価格を維持しやすい条件

• 地主の譲渡承諾を得られる見通しがある
• 契約内容が書面で明確になっている
• 地代や更新料が妥当である
• 建替えや増改築の条件が整理されている
• 建物の状態が良い
• 駅に近く、居住需要が高い
• 利用可能な金融機関を想定できる

価格が下がりやすい条件

• 地主の承諾条件が未確定
• 地代の滞納や契約違反がある
• 契約書がなく、権利内容が不明確
• 借地期間の残りが短い
• 建替えの承諾が得にくい
• 再建築不可や境界問題がある
• 建物の劣化が進んでいる
• 買主の融資が付きにくい

最後に、譲渡承諾料や売却費用を差し引き、売主の手残りを試算します。

借地権売却で想定しておきたい費用と税金

借地権の売却相場を確認するときは、成約価格だけでなく、費用と税金を含めた資金計画が重要です。

譲渡承諾料

地主の承諾を得る際に支払う費用です。売却価格の10％前後が一つの目安になるケースもありますが、契約や交渉によって異なります。

売主負担とするのか、買主との条件調整に含めるのかを事前に決めておく必要があります。

仲介手数料や登記費用

不動産会社へ仲介を依頼して成約した場合は、仲介手数料が発生します。

また、相続登記が済んでいない場合、住所変更登記が必要な場合、建物に抵当権が設定されている場合などは、司法書士への報酬や登録免許税が必要になることがあります。

借地上の建物を相続したものの、名義が亡くなった方のままになっているケースでは、そのまま売却できません。先に相続関係を整理し、登記名義を変更する必要があります。

測量や建物調査の費用

土地の境界が不明確な場合は、測量が必要になることがあります。借地権の場合、土地自体は地主の所有ですが、借地の範囲が曖昧だと買主へ利用範囲を説明できません。

建物の劣化状況を明確にするため、必要に応じて建物状況調査を行う方法もあります。

譲渡所得税

借地権や借地上の建物を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得は、概ね次の考え方で計算します。

売却価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得

取得費には、借地権や建物を取得したときの代金などが関係します。しかし、相続した不動産や長期間所有している不動産では、当時の売買契約書や領収書が残っていないことも珍しくありません。

取得費を確認できないと、税額が想定より大きくなる場合があります。売却を決める前に、契約書、領収書、建築費の資料、相続関係書類などを探し、必要に応じて税理士へ相談することが重要です。

当社では、売却価格だけを追うのではなく、税金や承諾料を差し引いた手残りを確認しながら売却方針を検討しています。

借地権を売却する主な方法

借地権の売却先は、一般の第三者だけではありません。地主への売却や、地主と共同して所有権として販売する方法なども考えられます。

第三者へ借地権を売却する

一般の買主へ、借地権と借地上の建物を売却する方法です。

立地が良く、契約条件が明確で、地主の承諾を得られる物件であれば、居住用住宅として販売できる可能性があります。

ただし、買主の融資条件や地主の承諾取得を売買契約へ適切に反映する必要があります。承諾が得られなかった場合や融資が否決された場合の扱いを、特約として明確にしておくことが重要です。

地主へ借地権を買い取ってもらう

地主が借地権を買い取れば、地主は土地と借地権を一体化できます。

第三者への販売活動を行わずに進められる可能性がある一方、地主に購入義務はありません。また、第三者へ売却する場合より価格が低くなることもあります。

地主へ買取を打診する際は、周辺相場や借地権割合を踏まえ、根拠のある価格を提示することが重要です。

地主と協力して所有権として売却する

地主が底地を、借地人が借地権を同時に売却し、買主へ完全な所有権として引き渡す方法です。

借地権と底地を一体化すると、買主が所有権を取得できるため、購入希望者や利用できる金融機関が増える可能性があります。その結果、借地権と底地を別々に売却するより、全体として有利な価格になることもあります。

ただし、売却代金を地主と借地人でどのように配分するかについて合意が必要です。双方の希望価格が大きく異なると交渉が進まないため、不動産会社や不動産鑑定士などが間に入り、合理的な配分を検討します。

不動産会社などによる買取を検討する

地主との交渉が難しい、建物が老朽化している、早く現金化したいといった場合には、借地権の取り扱いに慣れた事業者による買取も選択肢になります。

仲介による売却より価格が低くなる可能性はありますが、条件に応じて販売期間を短縮できることがあります。

重要なのは、「仲介と買取のどちらが高いか」だけで判断するのではなく、承諾取得の見通し、売却までの期間、費用、契約不適合責任、売主の事情を含めて比較することです。

借地権をできるだけ有利に売却するためのポイント

借地権を有利に売却するには、販売を開始する前の準備が重要です。

先に借地契約の内容を整理する

借地契約書、更新契約書、地代の支払い記録、地主との覚書を集め、次の項目を確認します。

• 借地権の種類
• 契約期間と残存期間
• 地代
• 更新料
• 譲渡制限
• 建替えや増改築の条件
• 解体や原状回復の義務
• 地主の連絡先
• 相続や名義変更の手続き状況

契約書が見当たらない場合でも、地代の支払い記録や過去の書類から関係を整理できる可能性があります。何も確認せずに地主へ連絡するのではなく、まず専門家と資料を整理することが大切です。

地主との交渉を販売戦略と一体で進める

地主への相談時期は慎重に判断する必要があります。

早い段階で相談して承諾条件を明確にできれば、買主へ具体的な説明ができます。一方、売却価格や買主像が定まっていない状態で話を進めると、条件交渉がまとまらないこともあります。

当社では、物件の市場性、想定価格、売却先の候補を整理したうえで、地主への説明方法を検討します。地主の事情にも配慮しながら、借地人と地主の双方にとって現実的な着地点を探ることが重要です。

借地権に対応できる買主と金融機関を想定する

借地権物件は、誰にでも同じ方法で販売すればよいわけではありません。

自己居住用として購入する方、建物をリフォームして利用する方、賃貸運用を検討する投資家など、物件に合う買主を想定する必要があります。

さらに、住宅ローンを利用する買主へ販売する場合は、借地権に対応する金融機関の条件を確認しておきます。買主の資金計画まで見据えた販売戦略が、価格と成約可能性の両方を高めます。

相場より高すぎる売出価格を設定しない

借地権は取引事例が少ないため、売主が相場を把握しにくい不動産です。そのため、根拠の薄い高額査定を信じて売り出し、長期間売れ残るケースがあります。

売却期間が長くなると、「地主との間に問題があるのではないか」「融資が利用できないのではないか」と買主に警戒される可能性があります。

高く売ることは重要ですが、売却可能性のない価格を設定することは得策ではありません。成約事例、契約条件、買主の融資条件を踏まえた現実的な価格設定が重要です。

東京都と1都3県で借地権の相場を見るときの注意点

借地権売却の相場は、地域ごとの不動産需要によっても変わります。

東京都内、特に杉並区や中野区などでは、所有権の土地価格が高いため、借地権付き住宅を選択肢に入れる買主がいます。駅に近い、商店街や学校が近い、交通利便性が高いといった条件があれば、借地権でも需要を見込める可能性があります。

一方で、同じ東京都内でも、駅から遠い物件や建替えに制限がある物件は、価格だけでなく販売期間も慎重に見積もる必要があります。

神奈川県では横浜市や川崎市、埼玉県では都内への通勤利便性が高い地域、千葉県では主要駅周辺など、エリアごとの需要を反映した査定が必要です。

借地権割合が同じでも、買主層、融資環境、所有権物件との価格差によって、実際の売却相場は異なります。1都3県の借地権売却では、広域の相場だけでなく、地域ごとの成約可能性を確認することが重要です。

借地権売却は専門性のある不動産会社へ相談することが重要

借地権売却では、査定価格を提示するだけでなく、地主との交渉、買主の融資、契約条件、登記、税金を一体的に考える必要があります。

一般的な所有権不動産の売却経験だけでは、譲渡承諾を得るタイミングや承諾料の扱い、地主との条件調整を適切に進められないことがあります。

専門性のある不動産会社へ相談することで、次の点を整理できます。

• 借地権割合と市場性を踏まえた査定
• 地主への説明や承諾条件の調整
• 譲渡承諾料を含む手残りの試算
• 借地権に対応する買主や金融機関の選定
• 建替え、再建築、境界などの確認
• 売買契約に必要な特約の整理
• 相続登記や抵当権抹消などの手続き
• 譲渡所得税を含む税務上の確認

地主が承諾しない、相続人が複数いる、契約書が見当たらない、建物が未登記であるといった場合には、弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士などとの連携が必要になることもあります。

当社では、物件ごとの状況に応じて専門家と連携し、権利関係や税務上の課題を整理しながら売却を進めています。

まとめ

借地権売却の相場は、更地価格に借地権割合を掛けた金額だけでは決まりません。

実際の売却価格を判断するには、借地契約の種類と残存期間、地代、更新料、地主の承諾、譲渡承諾料、建替え条件、建物の状態、買主の融資条件などを総合的に確認する必要があります。

特に重要なのは、売却価格ではなく、承諾料、仲介手数料、登記費用、税金を差し引いた後の手残りを把握することです。

また、第三者への仲介売却だけでなく、地主への売却、地主と共同での所有権売却、事業者による買取など、状況に応じた複数の選択肢があります。

借地権売却で不利な条件を避けるには、販売活動を始める前に契約書や地代の記録を整理し、地主との交渉や買主の融資まで見据えた査定を受けることが重要です。

借地権の売却相場でお悩みの方はアクティブホームへご相談ください

借地権の売却には、通常の不動産売却とは異なる専門知識が必要です。地主の承諾や承諾料だけでなく、契約期間、建替え条件、融資、税金、登記など、複数の問題を同時に整理しなければならないことがあります。

アクティブホームでは、借地権・底地をはじめ、相続物件、共有持分、再建築不可、空き家、老朽化物件、収益物件など、専門性が必要な不動産売却に対応しています。杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県でご相談を承ります。

「相場だけ知りたい」「地主へまだ話していない」「契約書が見つからない」「売却するか保有を続けるか迷っている」という段階でも問題ありません。査定だけのご相談や、売却を決めていない段階での無料相談も可能です。

当社では、無理に売却を勧めたり、しつこい営業を行ったりすることはありません。物件とご事情を確認したうえで、仲介による売却、買取、保有の継続、地主との共同売却など、状況に合う選択肢を丁寧にご案内します。

借地権の価格や手残りが分からず不安な方は、まずはアクティブホームの無料相談・無料査定をご利用ください。

※お電話の際は、「ホームページを見た」とお伝えください。