自己破産に伴う不動産売買は、債務整理の一環として行われる非常にセンシティブな取引であり、法律・税務・手続き面において数多くの注意点とリスクが存在します。アクティブホームとしては、こうした事情に精通した専門家との連携を活かし、お客様にとって最善の結果を導くためのサポートを提供しています。
以下に、自己破産に伴う不動産売買における注意点・契約方法・専門家の関与の必要性について詳しくご説明し、あわせてアクティブホームの強みをご紹介いたします。
【1. 自己破産に伴う不動産売却とは？】
自己破産とは、支払い不能に陥った債務者が、裁判所を通じて債務を免除してもらう法的手続きです。
自己破産の申立てを行うと、破産者が所有する資産（不動産を含む）は、原則として破産管財人の管理下に置かれ、債権者への配当のために換価（売却）されます。
【2. 注意点・問題点】
① 所有不動産は基本的に自由に売却できない
破産手続きが開始されると、破産者本人は自己の名義で勝手に不動産を売却することができません。
不動産の売却には、破産管財人および裁判所の許可が必要です。
- ▶ 誤って自己判断で売却した場合は、売買無効・詐害行為取消しの対象となる恐れがあります。
② 時期によっては「詐害行為」と見なされるリスク
自己破産の申立て前に不動産を売却した場合、その取引が債権者から資産を隠す意図で行われたと判断されれば、「詐害行為取消権」により無効にされる可能性があります。
- ▶ 安易な名義変更や親族への売却は特にリスクが高いです。
③ 価格が適正である必要がある（不当廉売のリスク）
相場を大幅に下回る価格で売却された場合、債権者に不利益を与えるとして、売却契約自体が無効または取り消されることがあります。
- ▶ 公正な売買価格を証明するため、不動産鑑定士の評価が非常に有効です。
④ 登記や法的手続きに専門的知識が必要
自己破産が絡む場合、通常の不動産取引より複雑な登記・法的手続きが必要です。破産管財人との調整や、登記原因の正確な記載なども求められます。
【3. 正しい売買の進め方と関係者の役割】
◆ 弁護士（破産申立代理人）
- 自己破産申立ての窓口となり、資産状況の把握・報告
- 必要に応じて、破産管財人と連携して不動産売却を調整
◆ 破産管財人（裁判所から選任）
- 不動産を管理・換価し、債権者への公平な配当を行う
- 売却手続きの主導者となる（買主と交渉・契約）
◆ 不動産鑑定士／宅地建物取引士（アクティブホーム）
- 適正な査定・鑑定評価書の作成
- 市場価値に基づいた価格での販売をサポート
- 契約書類や重要事項説明を作成・説明
◆ 税理士
- 売却益が出た場合の譲渡所得税などの税務確認
- 免税や特例措置の検討（※自己破産でも課税対象になる場合があります）
◆ 司法書士
- 所有権移転登記、抵当権抹消登記、裁判所との手続きサポート
【4. アクティブホームの強みとサポート体制】
アクティブホームでは、自己破産など債務整理案件にも多数の実績があり、以下のような専門家チームとの連携により、トラブルのない円滑な売買を実現しています。
🔷 アクティブホームのトータルサポート
| 専門家連携 | 内容 |
| ✅ 弁護士 | 自己破産申立て・管財人対応・法的助言 |
| ✅ 不動産鑑定士 | 公正な査定で「不当廉売」リスクを回避 |
| ✅ 宅建士（当社スタッフ） | 正式な契約手続き・重要事項説明 |
| ✅ 税理士 | 税務申告・売却益の計算・節税アドバイス |
| ✅ 司法書士 | 登記・抵当権抹消・法的手続き代行 |
🔶 さらに、アクティブホームでは：
- ◎ 任意売却の相談も可能（競売を避けたい方向け）
- ◎ 秘密厳守でご相談対応
- ◎ スピード対応・管財人や弁護士との調整も代行
- ◎ 破産手続きに理解のある専門スタッフが対応
【5. まとめ】
自己破産に伴う不動産売買は、税務・法務・市場価格のあらゆる観点から「適正性」と「透明性」が求められる重要なプロセスです。
アクティブホームでは、弁護士・税理士・不動産鑑定士・司法書士との連携体制により、お客様の状況に応じた最善の売却方法をご提案します。
不動産の整理・換価にお悩みの方、破産や任意売却を視野に入れている方は、どうぞお気軽にご相談ください。
