隣地トラブルが絡む不動産売買は、通常の取引よりも高いリスクを伴い、慎重な対応が求められるケースです。買主にとって不安要素となりやすく、売買価格や契約内容に大きく影響する可能性があります。ここでは、具体的な注意点や問題点、契約時の対策、そして「アクティブホーム」として提供できる価値について詳しくご説明します。
【隣地トラブルに関する主な問題点と注意点】
1. 境界に関するトラブル
- 境界線が不明確、もしくは相手方と認識が異なる場合に、売買後に境界紛争が発生するリスクがあります。
- 境界標が無い、越境物（ブロック塀・樹木・建物の一部など）があるケースでは、法的な争いに発展する可能性も。
▶ 対策： 境界確定測量を実施し、土地家屋調査士や司法書士の協力で境界明示を行い、「境界確認書」の取得をおすすめします。
2. 越境（物理的・視界・水など）の問題
- 樹木の枝や建物が越境している、雨水・排水が隣地に流れている、プライバシーや日照に関する苦情など。
- 売買後に発覚すると、買主が損害賠償や是正義務を負う可能性があります。
▶ 対策： 売買契約書に越境の事実、是正予定、現状維持の合意内容などを特約で明記し、トラブルの責任範囲を明確にしておく必要があります。
3. 近隣住民との人間関係・過去のトラブル
- ご近所トラブル（騒音・マナー・境界以外の紛争など）があった場合、買主にとって大きな心理的負担となります。
- これを隠して売買すると、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われる場合があります。
▶ 対策： 売主として知っている範囲で過去の近隣トラブルについて事前に告知し、契約書でその旨を明記する必要があります。
4. 建築・再建築に関する制限や私道・通行権問題
- 隣地を通行しなければ出入りできないなどの事情がある場合、通行承諾書の有無やその法的効力が重要になります。
- 再建築不可物件などのケースでは、事前に詳細な説明が必要です。
▶ 対策： 必要な通行地役権や承諾書を整備し、不動産鑑定士による評価、弁護士の法的見解を得たうえで取引することが望ましいです。
【契約時の対策と進め方】
- 事前調査・現地確認（アクティブホーム）
- 現地立ち合い調査で越境や境界の状況をチェック
- 近隣住民との過去のトラブル履歴のヒアリング
- 境界確認・測量（土地家屋調査士連携）
- 境界確定の測量・図面作成
- 境界確認書や立会記録の取得
- 契約書への特約条項記載（宅建士・弁護士連携）
- 越境、通行権、紛争の有無などの明示
- 契約不適合責任の制限・免責の検討
- 価格の適正化（不動産鑑定士連携）
- トラブルの影響を反映した価格査定
- 買主に対する価格面での納得材料を提示
- 税務・登記の整理（税理士・司法書士連携）
- 譲渡税・相続税等の税務確認
- 名義変更・必要書類の整備
【アクティブホームの強みとサポート体制】
隣地トラブルを含む不動産取引は、専門知識と複数の専門家の連携が必要不可欠です。
私たちアクティブホームでは、以下のような専門家チームと連携し、安心・確実な取引をワンストップでサポートします：
- ✅ 弁護士：隣地紛争・契約リスクの法的チェックと対応
- ✅ 不動産鑑定士：越境・トラブルを加味した価格査定
- ✅ 司法書士：登記・法的権利関係の確認と名義変更
- ✅ 税理士：税負担の事前確認と適正な税務アドバイス
また、宅地建物取引士によるリスクを反映した契約書・重要事項説明書の作成を徹底し、買主・売主双方の安心につながる取引を実現します。
【まとめ】
隣地トラブルのある不動産売買は、「見えないリスク」が多く、表面的な価格や条件だけでは判断できません。
こうした案件こそ、アクティブホームのように法務・税務・測量・価格評価を一体化して対応できる不動産会社が大きな価値を発揮します。
不安のある案件だからこそ、まずはお気軽にご相談ください。
トラブルのリスクを整理・解消したうえで、安全で納得感のある取引をご提案いたします。
