離婚に伴う不動産売却
離婚に伴う不動産売却には、財産分与や住宅ローン、名義人、税務など、非常に複雑かつ感情的な要素が絡みます。ここでは、離婚時の不動産売却における主な注意点・問題点、対応策、契約方法を詳細に解説します。

◆ 離婚に伴う不動産売却の基本的な流れ

• 不動産の所有・ローン状況の確認
• 財産分与の合意（どちらが取得・売却するか）
• 名義・ローンの名義人の確認と調整
• 不動産売却（もしくは一方の買取）
• 売却代金の分配・税務対応

◆ 離婚時の不動産売却における注意点・問題点と対策

① 不動産の名義と住宅ローンの債務者が一致していない

■ 問題点：不動産の登記名義人と住宅ローンの債務者が異なる場合（例えば、夫婦共有名義で物件を購入し、ローンは夫単独）、
→ 売却や財産分与時にトラブルになりやすい。
銀行の承諾なしに名義変更はできません。

■ 対策：
不動産の「登記事項証明書」とローン契約書を確認して、誰が名義人・債務者なのか正確に把握。
名義変更や債務引き受けを希望する場合は、金融機関の承諾が必要。
ケースに応じて不動産会社・司法書士・弁護士の連携が重要。

② 財産分与の対象かどうか（名義と共有割合）

■ 問題点：
「不動産が誰の財産か」で争いになることがあります。
→ 例：婚姻前に購入された不動産は特有財産として、財産分与の対象外となることも。
→ 共有名義でも、出資比率が異なる場合は調整が必要。

■ 対策：
原則として、婚姻後に形成された財産（共有財産）は折半が基本。
出資割合などを立証できる資料（頭金の出所、ローン返済履歴など）を整理。
財産分与の取り決めは、離婚協議書（公正証書化推奨）に明記する。

③ ローン残債がある場合の対応

■ 問題点：
ローン残債が売却価格より多い（オーバーローン）の場合、売却が困難。
一方が住宅を取得してローンを引き継ぐ場合、金融機関の承認が必要。
相手がローン返済を滞らせると信用情報に傷がつくことも。

■ 対策：
不動産査定で時価を把握（※不動産会社や鑑定士を活用）。
オーバーローンの場合：
任意売却を検討（金融機関の同意を得て、債務整理を前提に売却）。
売却後も残債がある場合の返済方法を協議・合意。
ローン引継ぎには、借換えや新規ローンの審査が必要。

④ 売却代金の分配・税務リスク

■ 問題点：
財産分与として売却代金を分けたつもりでも、税務上の処理が不十分だと贈与とみなされる可能性。
不動産売却によって利益が出ると、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税される。
3,000万円の特別控除の適用があるかどうかは条件による
所有期間や住んでいた期間、名義人が誰かが大きく関わってきます

■ 対策：
財産分与は非課税（ただし、形式上の「贈与」は課税対象）。
名義人が売却益を得た場合、譲渡所得税の申告が必要。
分配割合と使途は、離婚協議書や売買契約書で明文化。
不安な場合は税理士に事前相談する。

⑤ 一方が居住中（特に子供がいる場合）

■ 問題点：
離婚後も元配偶者や子供が居住している場合、売却のタイミングや方法に制約がある。
立ち退き拒否などのトラブルが発生する可能性。

■ 対策：
住居継続か売却かについて、離婚前に合意し、協議書に明記。
売却前に居住者が退去する合意があるとスムーズ。
どうしても立ち退かない場合、法的措置が必要になることもある（この段階では弁護士の関与が不可欠）。

⑥ 感情的対立による売却トラブル

■ 問題点：
離婚という状況上、当事者間の感情的対立により、話し合いが進まないことも多い。
一方が売却を拒否したり、連絡を絶つことも。

■ 対策：
第三者（不動産会社、弁護士、司法書士など）を早めに介入させる。
任意売却の委任状を事前に取得しておくと交渉が進みやすい。
必要に応じて、家庭裁判所に「財産分与調停」や「共有物分割訴訟」を申し立て。

◆ 契約方法と必要な手続き

1. 不動産の評価（時価の把握）

査定は中立的な第三者（不動産会社、または不動産鑑定士）に依頼。
特に争いがある場合は、不動産鑑定士による正式な鑑定評価書を取得することで説得力が増します。

2. 財産分与の合意と文書化

口頭ではなく、書面（離婚協議書・財産分与契約書）で合意内容を明確化。
公正証書にしておくと、強制執行も可能で安心。

3. 売買契約書の作成

売却が決まったら、通常の不動産売買と同様に不動産会社または司法書士立会いの下で契約書を作成。
複数名義の場合は全員の署名・実印・印鑑証明書が必要。

4. 登記・名義変更

所有権移転登記は司法書士が代行。
財産分与に伴う名義変更も登記が必要（登録免許税や手数料あり）。

5. 税務処理

売却による譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告で申告・納税。
離婚後の贈与や偏った分配には、贈与税の申告リスクがあるため、税理士の関与を推奨。

【契約の進め方】

• 共有者間で売却・所有の方針を決定（弁護士の助言）
• 物件査定・市場価格の把握（不動産鑑定士・宅建士）
• 必要に応じて住宅ローンの清算または金融機関との交渉
• 税務処理（譲渡所得・住宅控除等）の確認（税理士）
• 正式な売買契約書の締結（アクティブホーム）
• 名義変更・登記申請（司法書士）

【アクティブホームのトータルサポート体制】

アクティブホームでは、離婚による不動産売却・財産分与に関する一連の業務を、専門家と連携しワンストップでサポートいたします。

✅ 弁護士との連携により、財産分与の法的処理や離婚協議書作成を支援
✅ 不動産鑑定士による評価で、適正な売却価格・持分の算出
✅ 税理士と協力し譲渡所得税・住宅控除・ローン控除の可否を明確化
✅ 司法書士が登記手続きを的確にサポートし、名義変更もスムーズに
✅ 宅建士が契約書を法的に適正に作成、売却を中立的にサポート

【まとめ】

離婚に伴う不動産の売買・分与は、「財産」「税金」「法律」「感情」すべてが複雑に絡み合う難しい手続きです。
アクティブホームは、離婚による不動産問題に豊富な経験があり、法務・税務・登記・不動産のすべてを専門家と連携しながら、中立・的確・迅速に対応いたします。