収益物件の不動産売却においては、通常の居住用不動産の売却とは異なる点が多数存在します。
■ 収益物件売却の注意点・問題点
1. 物件の収益性が重要視される
購入希望者は、自ら住むのではなく「投資対象」として物件を見ます。そのため、次の点が重要になります。
- 現在の利回り（表面・実質）
- 空室率
- 管理状況（修繕履歴、管理費滞納状況など）
2. 賃貸借契約の引継ぎ
入居者がいる状態で売却する場合、既存の賃貸借契約もそのまま新オーナーに引き継がれます。この点がトラブルの原因となることもあります。
- 賃料の相場との乖離がないか
- 契約内容に特約など問題がないか
- 滞納の履歴があるかどうか
3. 法的・権利関係の確認
以下のようなトラブルが潜在している可能性があります。
- 境界未確定や越境
- 未登記部分
- 建築基準法や用途地域との適合性
4. 帳簿上の問題（固定資産・減価償却）
オーナー様が法人や個人事業主である場合、簿価や減価償却の状況によって譲渡所得税額が大きく変わります。
■ 契約時に重要となるポイント
1. 現況の明示
- 「現況渡し」とする場合でも、建物の瑕疵や修繕の履歴、賃借人の状況はできるだけ正確に開示する必要があります。
- 買主とのトラブルを避けるため、告知書（重要事項調査報告書）を正確に作成。
2. 賃貸借契約の明記
- 引継ぎ対象の賃貸借契約内容を契約書に反映。
- 敷金・保証金の精算方法を明示しておくこと。
3. 収支報告書の添付
- 直近1〜3年分の家賃収入・支出の報告書を準備しておくと、買主への安心材料になります。
4. 税務・法務のチェック
- 売却に伴う税負担（譲渡所得税、消費税など）の試算。
- 節税対策のアドバイスも含めて行うことが理想です。
■ アクティブホームの強み・PRポイント
アクティブホームでは、単なる売却仲介にとどまらず、各分野の専門家と連携した総合的なサポートを行っております。
◆賃貸専門会社と連携
- 弊社関連会社である株式アクティブスタイルに
◆ 弁護士との連携
- トラブルが起こりやすい賃借人との契約関係の精査や、売買契約のリスク管理をサポートします。
◆ 不動産鑑定士との連携
- 市場価格だけでは判断できない適正価格の評価書作成を通じ、価格交渉を有利に進めることが可能です。
◆ 司法書士との連携
- 権利関係の整理から登記手続きまで、スムーズで正確な法務手続きを実現。
◆ 税理士との連携
- 売却時の譲渡所得税・消費税・法人税などの試算や、節税プランのご提案を行い、手取り額最大化を支援。
◆ アクティブホームならではのサポート
- 収益物件の専門担当者による査定・戦略的販売計画
- 投資家ネットワークを活かした早期売却の実績
- 売主様の利益を最大限に引き出す戦略的交渉力
■ まとめ
収益物件の売却には、専門知識と多面的な視点が必要不可欠です。
アクティブホームでは、不動産のプロフェッショナルとしての知見に加え、弁護士・税理士・鑑定士・司法書士と連携した万全の体制で、お客様の大切な資産の売却を安心・安全にサポートいたします。
「管理も任せきりで内容が分からない…」「収益性が下がってきたのでそろそろ売却したい…」
そんなお悩みをお持ちの方こそ、ぜひアクティブホームにご相談ください。
グループ内に賃貸・管理の専門会社アクティブスタイルを有することで、情報収集から調査・契約・引継ぎまでワンストップで対応できるのが私たちの強みです。
