自己所有の不動産が「計画道路（都市計画道路）」に該当し、立ち退き通知が役所（行政）から届いた場合、その不動産の売却・活用には特有の制限・リスクがあります。このような不動産の取引には、慎重かつ専門的な対応が不可欠です。
【1. 計画道路による立ち退き通知とは】
「都市計画法」に基づき、将来的に道路等の整備が予定されている区域に建つ不動産について、自治体が買収や立ち退きの協力を要請する通知を行うものです。
- 一般的に「都市計画決定」後、具体的な「事業認可」がされると買収や補償手続きが始まります。
- 法的には即時の強制力はないことが多いですが、将来的には収用（強制買収）される可能性があります。
【2. 不動産売買における主な注意点・問題点】
① 価格評価が難しい（市場価値の不透明さ）
計画道路にかかる土地は、将来的な買収対象となるため、
- 購入希望者が少なく流動性が低い
- 通常の市場価格では売れにくい
- 「実勢価格」と「収用見込価格（補償額）」が乖離することがある
▶ 対策： 不動産鑑定士による**「収用補償の専門知識を持った査定」**が重要です。
② 売却後の補償金の帰属問題
立ち退き対象となる不動産を売却し、その後行政による買収や収用が行われると、
- 誰が補償金（移転費・買収費など）を受け取るか
- 売主と買主間でトラブルが起きやすい
▶ 対策： 売買契約時に「補償金の帰属や負担に関する特約」を明記する必要があります。
③ 買主が融資を受けにくい
金融機関は、将来的に立ち退きが確実な不動産に対して、担保評価が著しく低くなるか、そもそも融資を拒否するケースがあります。
▶ 対策： 融資可能性を事前に確認したうえで、現金購入者を想定した販売戦略を立てる必要があります。
④ 建築・再建築の制限がある場合
「建築制限区域」や「用途制限」があると、リフォームや再建築ができないため、資産価値が著しく制限されます。
▶ 対策： 売買前に、自治体に用途地域や建築制限の照会を行い、買主に重要事項として明示することが必須です。
【3. 契約の際のポイント】
契約書には以下のような特約条項が求められます：
- 計画道路の指定およびその影響について説明し、買主の理解を得たうえで署名
- 補償金の発生時期・帰属先に関する特約
- 今後の立ち退きに関連する責任の所在（例：引渡し後の補償金は買主へ 等）
- 金融機関からの融資が受けられない可能性に関する明記（融資特約の調整）
また、重要事項説明書には、都市計画決定・事業認可・建築制限の有無・道路計画の詳細な範囲などを具体的に記載する必要があります。
【4. アクティブホームの強みと専門家連携によるトータルサポート】
計画道路対象不動産の売買は、通常の不動産取引とは大きく異なる専門的な知識が要求されます。アクティブホームでは、次のような専門家と連携し、ワンストップでの安全・安心な取引支援をご提供します。
✅ 不動産鑑定士と連携
- 計画道路区域における適正な時価査定、将来の補償金予測のアドバイス
- 補償対象となる建物・土地利用状況の評価
✅ 弁護士と連携
- 売買契約書への特約条項の策定
- 補償金帰属問題や後日紛争リスクに備える契約の法的チェック
✅ 税理士と連携
- 補償金が入った場合の税務処理（譲渡所得・一時所得等）のアドバイス
- 複雑な立退きに伴う税負担の最適化
✅ 司法書士と連携
- 売買に伴う名義変更・登記・抵当権抹消などの各種登記手続き
- 補償金受領権利などに関する登記事項の確認
【5. まとめ：このようなときはアクティブホームへご相談を】
計画道路にかかる不動産は、
- 「適正な価格で売れるか不安」
- 「補償金や立退き対応が分からない」
- 「買主とのトラブルを避けたい」
といったお悩みがつきものです。
アクティブホームでは、行政対応に精通したスタッフと専門家ネットワークにより、安心・確実な売却サポートを提供いたします。将来的なリスクを見越した助言を行い、「売って終わり」ではなく「納得のいく解決」まで伴走します。
