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「親から住宅購入資金を援助してもらいたいけれど、贈与税はどれくらいかかるのだろう」
「非課税になる制度はあるのだろうか」
——住宅購入を検討している方の中には、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
実は、親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けた場合、原則として贈与税の対象になります。
しかし一定の要件を満たせば、住宅の性能に応じて500万円または1,000万円まで贈与税が非課税になる特例も用意されています。
本記事では、住宅購入資金を親から受け取る際の贈与税の基本ルールから、活用できる非課税制度、申告時の注意点までを、不動産の知識がない方にもわかりやすく解説します。
住宅購入資金を親からもらうと贈与税はかかる？
贈与税とは
贈与税とは、個人から財産（現金や不動産など）を無償でもらった際にかかる税金です。
住宅購入資金として現金を受け取った場合はもちろん、不動産そのものを譲り受けた場合も贈与税の対象になります。
贈与税の課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があり、どちらを選ぶかによって税負担や手続きが変わります。
それぞれの特徴は後ほど比較して解説します。
原則として贈与税の対象になるケース
「親から住宅購入資金を援助してもらう」という行為は、名目や使いみちに関わらず、財産的価値の移転があった時点で贈与とみなされます。
つまり、原則としてこの資金には贈与税がかかります。
誤解しやすいポイント
「家族間のお金のやり取りだから税金はかからないだろう」と考えるのは誤解です。
申告を怠ると、後から税務署の指摘を受けて延滞税や加算税が課されることもあります。
年間110万円の基礎控除について
贈与税の暦年課税には、年間110万円の基礎控除があります。1年間（1月1日〜12月31日）にもらった贈与の合計額からこの110万円を差し引き、残った金額に応じて税率が決まる仕組みです。
基礎控除の110万円は、贈与を受ける人（受贈者）ごとに設定されています。たとえば父と母それぞれから100万円ずつ、合計200万円をもらった場合、110万円を超えた90万円分が課税対象になります。
「贈与者ごとに110万円」ではない点を混同しないようにしましょう。
なお、父母や祖父母など直系尊属からの贈与には、一般の贈与よりも税率が低い「特例税率」が適用されます。
この特例税率と、次に紹介する非課税制度を組み合わせることで、住宅購入資金の贈与にかかる税負担を大きく抑えられる可能性があります。
住宅購入資金の贈与で利用できる非課税制度
住宅取得等資金の贈与に関する特例（2026年時点の制度）
親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合に利用できる代表的な制度が「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（国税庁タックスアンサーNo.4508）です。
この特例を使えば、一定の要件のもとで、住宅の性能に応じて500万円または1,000万円まで贈与税が非課税になります。
対象期間
令和6年（2024年）1月1日から令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象です。
もともとの適用期限は令和5年（2023年）12月31日まででしたが、令和6年度税制改正により3年延長されました。
2026年中は、この現行制度が適用されています。
対象者（受贈者の主な要件）
・贈与者（お金をあげる人）が父母や祖父母など直系尊属であること（配偶者の父母・祖父母からの贈与は対象外）
・受贈者（お金をもらう人）が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
・受贈者の贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（取得する住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
・受贈者が日本国内に住所を有していること
・過去にこの非課税特例の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除く）
対象住宅
・登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が居住用であること
・新築または未使用の住宅であること。中古住宅の場合は、昭和57年（1982年）1月以降に建築された新耐震基準に適合する住宅であること（それ以前の建物は耐震基準適合証明書などの追加書類が必要）
・増改築の場合は、工事費用が100万円以上であることなど別途要件あり
非課税限度額
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
| 省エネ等住宅（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上等の基準を満たす住宅） | 1,000万円まで |
| それ以外の一般住宅 | 500万円まで |
限度額を超える部分については、通常どおり贈与税が課税されます。
利用条件（手続き）
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、受け取った資金の全額を充てて住宅を新築・取得するこ
・同日までに、その住宅に居住しているか、居住することが確実に見込まれること
・贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、贈与税の申告書を税務署に提出すること
注意点
非課税特例を利用する場合、たとえ納める税額が0円であっても申告は必須です。
申告をしなければ特例の適用を受けられず、後日、贈与税に加えて延滞税などが発生する恐れがあります。
期限内の申告を忘れないようにしましょう。
一般贈与との違い
暦年課税の基礎控除（年間110万円）は誰から贈与を受けても使えるのに対し、住宅取得等資金の非課税特例は「直系尊属から」「住宅取得等資金として」受け取った場合に限られる、より限定的な制度です。
両者の違いを比較すると次のとおりです。
| 制度 | 非課税限度額の目安 | 主な要件 |
| 暦年課税（基礎控除） | 年間110万円 | 贈与者を問わず利用可能 |
| 住宅取得等資金の非課税特例 | 500万〜1,000万円 | 直系尊属からの住宅取得等資金であること |
| 相続時精算課税制度 | 特別控除2,500万円 | 贈与者60歳以上・受贈者18歳以上等（将来の相続税に持ち戻し） |
これらの制度は併用が可能です。たとえば省エネ等住宅を取得する場合、非課税特例の1,000万円に暦年課税の基礎控除110万円を加えた最大1,110万円まで、贈与税をかけずに援助を受けられる計算になります。
さらに、贈与者が60歳以上の父母・祖父母で、受贈者が18歳以上の子・孫である場合は「相続時精算課税制度」を選択することもできます。
こちらは特別控除額2,500万円まで贈与税がかからない制度ですが、贈与財産は将来の相続税の計算に持ち戻される点が暦年課税とは異なります。
一定の要件を満たす場合は、相続時精算課税制度と住宅取得等資金の非課税制度を組み合わせて利用できるケースがあります。
適用要件は複雑なため、利用前に税理士などの専門家へ確認しましょう。
選択時の注意点
相続時精算課税制度は一度選択すると取り消せません。
選択後は、その同じ贈与者からの贈与について暦年課税（年間110万円の基礎控除）に戻すことはできなくなるため、どちらの制度を選ぶかは慎重に判断しましょう。
親から住宅購入資金を援助してもらう流れ
- 資金計画を立てる：自己資金、住宅ローンの借入可能額、親からの援助希望額を整理し、無理のない予算を組みます。
- 利用できる制度を確認する：非課税特例の対象住宅や所得要件を満たせるか、事前にチェックします。要件を満たさない場合は暦年課税のみになる可能性もあるため、早めの確認が安心です。
- 贈与を受ける：資金の授受は、後から記録を確認できるよう銀行振込などの形で行いましょう。手渡しの現金は、贈与の事実を証明しづらくなる場合があります。
- 住宅を購入する：契約書や登記事項証明書など、非課税特例の申告に必要な書類は購入時からまとめて保管しておきましょう。
- 必要に応じて贈与税の申告をする：非課税特例を利用する場合は、翌年2月1日から3月15日までの間に必ず申告します。
贈与税がかからない・注意が必要なケース
非課税制度を利用できるケース
年間110万円以内の援助であれば、そもそも申告不要で贈与税もかかりません。
それを超える場合でも、住宅取得等資金の非課税特例の要件を満たせば、500万円から1,000万円まで非課税にできます。
夫婦や祖父母からの贈与の場合
非課税特例の対象になるのは、あくまで「直系尊属」からの贈与です。
父母や祖父母からの贈与は対象になりますが、配偶者の父母・祖父母は直系尊属に該当しないため、特例の対象外となる点に注意しましょう。
祖父母からの贈与も特例の対象にはなりますが、相続時精算課税制度を選ぶ場合は「贈与者が60歳以上であること」という別の年齢要件があるため、あわせて確認しておくと安心です。
名義の持ち方による注意点（共有名義など）
住宅を購入する際、援助を受けた資金の負担割合と登記上の持分（名義）が一致していないと、その差額が新たな贈与とみなされることがあります。
たとえば、購入資金の半分を親に負担してもらったにもかかわらず、登記名義を子ども単独にしてしまうと、親が負担した分が贈与として扱われる可能性があります。
共有名義にする場合は、実際の出資割合に応じた持分で登記することが大切です。
負担割合と持分がずれたまま登記してしまうと、贈与税の問題だけでなく、将来その住宅を売却するときの譲渡所得の按分や、相続が発生した際の遺産分割にも影響することがあります。
名義の決め方に迷う場合は、購入前に一度専門家や不動産会社に相談しておくと安心です。
借りたお金とみなされるケースとの違い
「贈与ではなく親からの借入にしたい」というケースもありますが、実態が伴わない借用書は税務署から贈与とみなされることがあります。
借入として扱うためには、金銭消費貸借契約書を作成し、無理のない返済計画のもとで実際に返済を継続していることなど、実態を伴った取引であることが必要です。
名目だけの借用書は否認されるリスクがあるため注意しましょう。
住宅購入資金の贈与で失敗しやすいケース
非課税特例は要件が細かく、思わぬところでつまずくケースが少なくありません。代表的な失敗例を挙げます。
- 名義が資金負担割合と一致していない：親が負担した金額に見合う持分を登記していないケース
- 申告忘れ：非課税特例で税額が0円になる場合でも、申告をしないと特例自体が適用されない
- 現金の手渡し：振込ではなく手渡しで受け取り、贈与を受けた事実や時期を証明できないケース
- 契約前後のタイミングのずれ：贈与を受ける前に住宅の契約を済ませてしまい、資金の充当関係が説明しにくくなるケース
- 制度対象外の住宅を選んでしまう：床面積や耐震基準など、対象住宅の要件を満たしていなかったケース
よくある質問（FAQ）
Q1. 親から500万円もらったら贈与税はかかる？
非課税特例の要件（一般住宅500万円まで、省エネ等住宅1,000万円まで）を満たせば、500万円の贈与でも贈与税はかかりません。
要件を満たさない場合は、暦年課税の基礎控除110万円を超えた部分に贈与税がかかります。
Q2. 親から住宅ローンの頭金を援助してもらえる？
はい、可能です。
住宅取得等資金の非課税特例は、頭金への充当も対象に含まれます。
ただし、新築・取得等の対価に充てる資金であることが要件になります。
Q3. 非課税制度と年間110万円の基礎控除は併用できる？
併用可能です。
住宅取得等資金の非課税特例（最大1,000万円）と暦年課税の基礎控除（110万円）をあわせて、最大1,110万円まで贈与税をかけずに援助を受けられます。
Q4. 贈与税の申告は必要？
非課税特例を利用して税額が0円になる場合でも、申告は必須です。
贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告書を提出しなければ、特例の適用を受けられません。
Q5. 中古住宅でも利用できる？
利用できます。
ただし、昭和57年（1982年）1月以降に建築された新耐震基準に適合する住宅であることなど、一定の要件を満たす必要があります。
Q6. 親から毎年110万円ずつもらえば贈与税はかからない？
年間110万円以下であれば基礎控除の範囲内で贈与税はかかりません。
ただし、あらかじめ「毎年◯万円ずつ渡す」という取り決め（連年贈与・定期贈与）を結んでいたと判断されると、贈与総額に対してまとめて贈与税が課税される可能性があります。
年ごとに贈与契約書を作成するなど、その都度独立した贈与であることがわかるようにしておくことが大切です。
Q7. 住宅ローンを組んでいても贈与は受けられる？
住宅ローンを利用しながら、頭金や諸費用の一部を親からの贈与でまかなうことは可能です。
非課税特例を利用する場合は、贈与を受けた資金を住宅取得の対価に充てていることが要件になるため、資金の流れ（ローンの借入額と贈与額の内訳）を明確にしておくと、金融機関への説明や贈与税の申告がスムーズになります。
まとめ
親から住宅購入資金を受け取る場合、原則として贈与税の対象となります。
一方で、住宅取得等資金の贈与に関する非課税特例を活用すれば、住宅の性能に応じて500万円または1,000万円まで、暦年課税の基礎控除と組み合わせれば最大1,110万円まで、税負担をかけずに援助を受けられる可能性があります。
ただし、この非課税特例は令和8年（2026年）12月31日までの時限措置であり、住宅の要件や所得要件など細かい条件も定められています。
また、税制改正によって内容が変更される可能性もあるため、実際に制度を利用する際は、国税庁の最新情報を確認したうえで、住宅購入前から準備を進めることが重要です。
本記事は2026年7月時点の法令・国税庁公表情報をもとに作成しています。
住宅取得等資金の贈与税非課税措置は税制改正により内容が変更される可能性があるため、実際の適用にあたっては国税庁の最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。
