「所有している土地や古家が再建築不可物件なのか知りたい」「建て替えできないと言われたが、本当にそうなのか確認したい」「相続した実家を売却したいが、接道義務を満たしているか分からない」――このようなお悩みは、当社の実際のご相談でも多くあります。

結論からお伝えすると、再建築不可物件かどうかを調べるには、登記情報や地図を見るだけでは不十分です。重要なのは、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接しているか、前面道路が建築基準法上の道路として扱われるか、セットバックや私道・通路の権利関係に問題がないかを順番に確認することです。建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。(国土交通省)

再建築不可物件の判断が難しい理由は、見た目の道路と建築基準法上の道路が一致しないケースがあるためです。車が通れる道に面していても、法的には道路ではない場合があります。反対に、幅が狭い道でも、建築基準法第42条第2項道路などに該当し、一定の条件を満たせば建築できる可能性もあります。

株式会社アクティブホームは、杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県で不動産売却のご相談に対応しています。当社の実務では、再建築不可物件、相続物件、空き家、借地権、共有持分、老朽化した戸建など、確認すべき要素が複雑な不動産ほど、早い段階で道路・権利・税金・売却方法を整理することが重要になります。この記事では、所有不動産が再建築不可に該当するかを自分で確認したい方に向けて、再建築不可物件の調べ方を分かりやすく解説します。

再建築不可物件の調べ方は「接道義務」の確認から始める

再建築不可物件の調べ方で最初に確認すべきポイントは、接道義務です。接道義務とは、建物を建てる敷地が、建築基準法上の道路に一定以上接していなければならないというルールです。

この確認をせずに「道路に面しているから大丈夫」と判断すると、売却活動や建て替え計画の段階で大きなトラブルにつながる可能性があります。

接道義務を満たしていないと建て替えが難しくなる

接道義務を満たしていない土地では、既存建物をそのまま使用できても、解体後に新しい建物を建てられない可能性があります。これが、再建築不可物件と呼ばれる状態です。

再建築不可物件になる代表的なケースは、次のようなものです。

• 敷地が建築基準法上の道路に接していない
• 道路に接している間口が2m未満
• 接している道が私道や通路で、建築基準法上の道路ではない
• 路地状敷地で、有効な接道幅が不足している
• 道路のように見えるが、役所で道路認定されていない
• セットバック後に有効宅地面積が大きく減る

当社の実務でも、相続した古家や空き家について「昔から家が建っているので建て替えできると思っていた」というご相談があります。しかし、昔の基準で建てられた建物が残っているだけで、現在の建築基準法では再建築が難しいケースもあります。

そのため、再建築不可物件の調べ方では、まず「今建物があるか」ではなく、今の基準で建築確認が取れる可能性があるかを見ることが重要です。

見た目の道路ではなく「建築基準法上の道路」かを確認する

再建築不可物件かどうかを判断する際に、特に注意したいのが道路の扱いです。現地で見ると舗装されていて、車や人が通行している道でも、建築基準法上の道路ではない場合があります。

反対に、幅員が4m未満の細い道でも、建築基準法第42条第2項道路として扱われる場合は、セットバックを前提に建築できる可能性があります。杉並区でも、建築物の敷地が道路に接する必要があることや、道路位置指定の手続きに関する案内が示されています。(杉並区役所)

東京都内、とくに杉並区・中野区・練馬区・世田谷区などの住宅地では、古くからの細い道や私道に面した土地が少なくありません。神奈川県・埼玉県・千葉県でも、古い分譲地や農地転用地、郊外の住宅地では、同じように接道確認が必要になるケースがあります。

再建築不可物件の調べ方では、現地の見た目だけで判断せず、必ず役所や指定道路図で道路種別を確認することが重要です。

自分でできる再建築不可物件の調べ方

再建築不可物件かどうかは、所有者ご自身でもある程度調べることができます。ただし、最終判断には行政窓口や専門家の確認が必要になるケースが多いため、まずは「疑わしいポイントを整理する」ことを目的に進めるのが現実的です。

まず登記簿謄本・公図・地積測量図を確認する

最初に確認したいのは、不動産の基本情報です。法務局で取得できる登記簿謄本、公図、地積測量図などを確認します。

確認すべき内容は次のとおりです。

• 所在地・地番
• 地目
• 地積
• 所有者
• 隣接地との位置関係
• 道路部分と敷地の関係
• 私道持分の有無
• 抵当権などの権利設定

ここで重要なのは、住所と地番が異なる場合があることです。役所で道路調査をする際には、住居表示ではなく地番が必要になることがあります。

当社の実務でも、相続した実家や古い戸建では、所有者様が地番を把握していないケースがあります。また、土地の一部が私道になっている、通路部分の持分がない、隣地との境界が不明確というケースもあります。こうした点は、再建築不可かどうかだけでなく、売却価格や買主の融資にも影響します。

登記情報だけで再建築不可物件と断定することはできませんが、調査の出発点として必ず確認しておきたい書類です。

次に自治体の指定道路図で道路種別を確認する

再建築不可物件の調べ方で特に重要なのが、指定道路図の確認です。指定道路図では、前面道路が建築基準法上どの道路に該当するかを確認できます。

東京都内では、自治体ごとに指定道路図を公開している場合があります。杉並区では電子地図サービスで建築基準法の道路情報を確認できる仕組みがあります。(suginami.geocloud.jp) また、東京都北区のように、指定道路図を窓口またはPDFで閲覧できる自治体もあります。(北区公式ウェブサイト)

指定道路図で確認したい主な道路種別は、次のようなものです。

• 建築基準法第42条第1項第1号道路
• 建築基準法第42条第1項第2号道路
• 建築基準法第42条第1項第5号道路
• 建築基準法第42条第2項道路
• 建築基準法上の道路ではない通路
• 位置指定道路
• 認定外道路・法外道路

特に注意が必要なのは、私道や通路です。現地では道路のように使われていても、建築基準法上の道路に該当しない場合は、建て替えが難しくなる可能性があります。

また、指定道路図は参考情報として公開されているケースもあり、最終的な判断には役所窓口での確認が必要になることがあります。東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のいずれでも、自治体によって確認方法や窓口が異なるため、該当不動産の所在自治体に確認することが重要です。

現地で接道幅と道路幅員を確認する

指定道路図で道路種別を確認したら、次に現地で接道状況を確認します。図面上では道路に接しているように見えても、実際には塀、段差、水路、隣地の越境、私有地の通路などがあり、有効な接道幅が不足している場合があります。

現地で確認したいポイントは次のとおりです。

• 敷地が道路に何m接しているか
• 道路幅員が何mあるか
• 間口が2m以上あるか
• 門や塀で有効幅が狭くなっていないか
• 路地状部分の幅が確保されているか
• セットバックが必要か
• 道路中心線や境界標が確認できるか
• 私道部分の通行・掘削承諾があるか

特に路地状敷地、いわゆる旗竿地では注意が必要です。入口部分が2m以上あるように見えても、途中で狭くなっている、隣地工作物が越境している、実測すると不足しているというケースがあります。

当社の実務でも、売却前の簡易確認では問題なさそうに見えたものの、測量や役所確認の段階で接道幅が不足していることが分かったケースがあります。再建築不可物件の調べ方では、地図やインターネット情報だけでなく、現地確認が非常に重要です。

再建築不可物件か判断するための建築基準法の確認ポイント

再建築不可物件の判断では、建築基準法の道路に関する基本を押さえておく必要があります。すべてを所有者様が専門的に理解する必要はありませんが、どこを見るべきかを知っておくことで、不動産会社や役所への相談がスムーズになります。

建築基準法第42条の道路に該当するか

再建築不可物件の調べ方で最も重要なのは、前面道路が建築基準法第42条の道路に該当するかです。

建築基準法上の道路に該当しない通路にしか接していない場合、原則として建築確認を取得することが難しくなります。つまり、既存建物を解体すると、新たに建物を建てられない可能性があります。

東京都内の古い住宅地では、昔から生活道路として使われてきた細い道が多くあります。その中には、建築基準法上の道路として扱われるものもあれば、単なる通路として扱われるものもあります。この違いが、再建築可能か再建築不可かを分ける大きなポイントになります。

建築基準法第43条の接道義務を満たしているか

次に確認すべきなのが、建築基準法第43条の接道義務です。敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。(国土交通省)

ここで注意したいのは、「2m以上接しているように見える」だけでは足りないことです。実際の有効幅、境界、通路部分の権利関係、建築基準法上の道路への接続状況まで確認する必要があります。

例えば、次のようなケースでは注意が必要です。

• 間口が2mちょうどで、測量すると不足する可能性がある
• 道路に接している部分に隣地の塀が越境している
• 敷地と道路の間に第三者所有地がある
• 私道に接しているが、持分や通行承諾が確認できない
• 建築基準法上の道路ではない通路にしか接していない

当社の実務では、相続不動産の売却時に「隣地との境界確認」「私道持分」「通行掘削承諾」が問題になるケースがあります。これらは買主の安心感や金融機関の融資判断にも関わるため、売却前に整理しておくことが重要です。

42条2項道路ならセットバックを確認する

前面道路が幅員4m未満でも、建築基準法第42条第2項道路に該当する場合があります。この場合、道路中心線から一定の後退、いわゆるセットバックが必要になることがあります。

セットバックが必要な土地では、現在の敷地面積すべてを建築に使えるわけではありません。後退部分は道路状に整備する必要があり、建ぺい率・容積率の計算上、敷地面積から除外されることがあります。

そのため、再建築不可ではないとしても、次のような影響が出る可能性があります。

• 建築可能な建物の規模が小さくなる
• 有効宅地面積が減る
• 売却査定額に影響する
• 買主が建築プランを組みにくくなる
• 解体・整備費用が必要になる

杉並区・高円寺周辺を含む東京都内の住宅密集地では、細街路に面した古家や土地のご相談が多くあります。神奈川県・埼玉県・千葉県でも、古い住宅団地や駅周辺の密集地ではセットバックの確認が必要です。

再建築不可物件の調べ方では、「建て替えできるか、できないか」だけでなく、「建て替えできるとしても、どの程度の建物が建てられるか」まで確認することが重要です。

再建築不可物件と間違えやすいケース

所有者様が自分で調べる際に難しいのは、再建築不可に見えても実は建築できる可能性があるケース、反対に建築できそうに見えても再建築が難しいケースがあることです。

幅員が狭くても再建築できる可能性があるケース

前面道路が4m未満だからといって、すぐに再建築不可と判断する必要はありません。42条2項道路に該当し、接道幅も確保できていれば、セットバックを前提に建築できる可能性があります。

例えば、東京都内の古い住宅街では、幅員3m前後の道路に古家が建ち並んでいるケースがあります。このような道路でも、行政が建築基準法上の道路として扱っている場合は、建て替えの可能性があります。

ただし、セットバック後の敷地面積、建築可能な面積、道路斜線、用途地域、建ぺい率、容積率などを合わせて確認する必要があります。単に「42条2項道路だから大丈夫」と判断するのではなく、実際にどのような建物が建てられるかを確認することが重要です。

道路に面していても再建築不可になるケース

一方で、幅のある道に面していても、建築基準法上の道路でなければ再建築不可になる可能性があります。

特に注意が必要なのは、次のようなケースです。

• 私道に見えるが位置指定道路ではない
• 通路部分の所有者が第三者で承諾がない
• 建築基準法上の道路まで接続していない
• 敷地と道路の間に水路や他人地がある
• 共有私道の持分がない
• 過去の建築時と現在の法的判断が異なる

当社の実務でも、「車が入れる道に面しているから再建築できる」と思われていた物件で、役所調査をすると建築基準法上の道路ではなかったというケースがあります。この場合、通常の住宅用地として売却することが難しくなり、買取や隣地所有者への売却、収益活用など別の売却方法を検討する必要があります。

建築審査会の許可や認定で可能性が残るケース

接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たす場合には、建築基準法第43条第2項の許可・認定により建築できる可能性があります。杉並区でも、建築基準法第43条第2項許可認定に関する案内が設けられています。(杉並区役所)

ただし、これは必ず認められるものではありません。敷地の状況、周辺環境、安全性、避難・通行の確保、行政の判断などが関係します。

そのため、所有者様が自分で調べる段階では、「接道義務を満たしていないから完全に売れない」と決めつける必要はありません。一方で、「許可が取れるはず」と安易に売却価格を設定するのも危険です。

再建築不可物件の調べ方では、可能性とリスクを分けて整理し、専門家と確認しながら売却方針を決めることが重要です。

再建築不可物件を調べるときに役所で確認したいこと

再建築不可物件かどうかを正確に確認するには、役所での調査が欠かせません。インターネットで指定道路図を確認できる自治体もありますが、最終的には担当窓口で確認したほうが安心です。

建築指導課・建築審査課で確認する内容

役所では、主に建築指導課、建築審査課、道路管理課などで確認を行います。自治体によって窓口名は異なります。

確認したい内容は次のとおりです。

• 前面道路の建築基準法上の種別
• 道路幅員
• 接道長さ
• セットバックの要否
• 道路中心線の考え方
• 位置指定道路の指定状況
• 43条2項許可・認定の可能性
• 建築計画上の制限
• 過去の建築確認履歴

特に、過去の建築確認履歴が残っている場合は、当時どのような道路扱いで建築されたのかを確認できることがあります。ただし、過去に建築できたからといって、現在も同じ条件で建築できるとは限りません。

当社では、再建築不可や接道に不安がある物件について、机上査定だけで判断せず、必要に応じて役所調査や現地確認を行い、売却方針を整理します。

道路管理課で公道・私道・認定幅員を確認する

前面道路が公道なのか私道なのか、道路管理上どのように扱われているのかも重要です。建築基準法上の道路種別と、道路管理上の扱いは別の確認項目になります。

確認したい内容は次のとおりです。

• 公道か私道か
• 区道・市道・県道などの認定状況
• 道路台帳上の幅員
• 境界確定の有無
• 私道の場合の所有者
• 通行・掘削承諾の必要性
• 上下水道・ガス管の埋設状況

私道の場合、買主が住宅ローンを利用する際に、通行や掘削の承諾書を求められることがあります。承諾が取れない場合、売却価格が下がる、買主が限定される、契約が進みにくくなるなどの影響が出ます。

再建築不可物件の調べ方では、道路種別だけでなく、私道の権利関係まで確認することが大切です。

都市計画情報も合わせて確認する

接道義務を満たしていても、都市計画上の制限によって建築内容が大きく変わることがあります。売却価格や買主の検討にも影響するため、都市計画情報も確認しておきましょう。

主な確認項目は次のとおりです。

• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 防火地域・準防火地域
• 高度地区
• 日影規制
• 建築制限
• 都市計画道路
• 土地区画整理事業
• 崖・擁壁・高低差の有無

東京都内では、都市計画道路や防火規制が売却に影響するケースがあります。神奈川県・埼玉県・千葉県でも、崖地、造成地、高低差、開発許可の履歴などを確認すべきケースがあります。

再建築不可物件の調べ方では、道路だけを見て終わりにせず、建築できる建物の条件まで整理することが重要です。

再建築不可物件を売却するときの注意点

再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、通常の住宅用地や中古戸建と同じ売り方では、買主が見つかりにくい、融資が通りにくい、価格交渉が厳しくなる可能性があります。

通常の住宅ローンが使いにくい場合がある

再建築不可物件は、買主が住宅ローンを利用しにくい場合があります。金融機関は担保評価を重視するため、建て替えができない物件や流通性が低い物件では、融資条件が厳しくなることがあります。

その結果、買主は次のように限定されやすくなります。

• 現金購入できる個人
• 投資家
• 隣地所有者
• 再建築不可物件に対応できる買取業者
• リフォーム前提で活用する買主

当社の実務でも、再建築不可物件は「誰に売るか」が非常に重要になります。一般の居住用物件として広く販売するだけではなく、隣地所有者への打診、投資用としての提案、買取の検討など、物件の状況に合わせた売却方法を選ぶ必要があります。

リフォーム・賃貸活用・買取の選択肢を比較する

再建築不可物件は、建て替えが難しい一方で、既存建物を活用できる場合があります。状態によっては、リフォームして住む、賃貸に出す、投資用として売却するという選択肢もあります。

ただし、老朽化が進んでいる場合は、修繕費が高額になることがあります。雨漏り、シロアリ、傾き、配管劣化、擁壁、越境などがあると、買主側の不安が大きくなります。

売却前には、次の点を整理しておくことが重要です。

• 建物の状態
• 修繕履歴
• 賃貸に出せる可能性
• 解体すべきか残すべきか
• 隣地と一体売却できる可能性
• 買取と仲介のどちらが合うか
• 売却後の手残り
• 税金や諸費用

当社では、再建築不可物件について、単に「売る」だけではなく、保有、リフォーム、賃貸、買取、隣地売却など複数の選択肢を比較しながらご提案します。

相続物件では登記・税金・共有者の確認も必要

再建築不可物件のご相談では、相続した実家や空き家が対象になることも多いです。この場合、接道や建築基準法だけでなく、相続登記、共有者、税金、遺産分割協議なども確認する必要があります。

特に注意したいのは、次のようなケースです。

• 相続登記が未了
• 共有者が複数いる
• 一部の相続人と連絡が取れない
• 取得費が分からない
• 空き家の特例を使えるか分からない
• 売却代金の分配で揉めそう
• 固定資産税や管理費の負担が続いている

当社では、相続不動産の売却について、税理士・司法書士などの専門家と連携し、税金や登記、権利関係を整理しながら進めることを重視しています。再建築不可物件は売却価格だけでなく、税引き後の手残りやトラブル防止まで考える必要があります。

再建築不可物件を有利に売るための準備

再建築不可物件は、事前準備によって売却の進み方が大きく変わります。買主にとって不安の多い物件だからこそ、調査結果やリスクを整理して提示できる状態にすることが重要です。

売却前に調査結果を整理する

まずは、道路・接道・権利関係・建物状態を整理しましょう。

準備しておきたいものは次のとおりです。

• 登記簿謄本
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証・検査済証
• 境界確認書
• 私道の通行掘削承諾書
• 賃貸中の場合は賃貸借契約書
• 修繕履歴
• 相続関係書類

これらがすべて揃っていなくても、売却相談は可能です。ただし、早めに整理しておくことで、査定の精度が上がり、買主への説明もしやすくなります。

当社の実務でも、書類が整理されている物件は、買主や買取業者の判断が早くなりやすいです。反対に、道路や権利関係が不明なままだと、価格交渉が厳しくなったり、契約直前で条件変更が必要になったりすることがあります。

仲介と買取の違いを理解する

再建築不可物件の売却方法には、大きく分けて仲介と買取があります。

仲介は、一般の買主や投資家を探して売却する方法です。条件が合えば高く売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかることがあります。

買取は、不動産会社や専門業者が直接買い取る方法です。価格は仲介より低くなる傾向がありますが、早期現金化しやすく、契約不適合責任や残置物、老朽化、権利関係の問題を整理しやすい場合があります。

再建築不可物件では、次のような場合に買取が選択肢になります。

• 早く売却したい
• 建物の老朽化が進んでいる
• 相続人間で早期に現金化したい
• 空き家管理が負担になっている
• 近隣に知られず売却したい
• 買主のローンが難しい
• 契約後のトラブルを避けたい

一方で、立地が良い、賃貸需要がある、隣地所有者が購入を希望している、投資用として魅力がある場合は、仲介で有利に売れる可能性もあります。

大切なのは、最初から一つの方法に決めつけず、物件の状況に合わせて複数の売却方法を比較することです。

価格だけでなく手残りとリスクで判断する

再建築不可物件の売却では、査定価格だけで判断しないことが重要です。高い査定額が出ても、実際に売れなければ意味がありません。また、売却後に測量費、解体費、残置物撤去費、税金、登記費用などがかかる場合、手残りが想定より少なくなることがあります。

確認したい費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 測量費
• 解体費
• 残置物撤去費
• 登記費用
• 譲渡所得税
• 私道承諾取得に関する費用
• 相続登記費用
• 建物修繕費
• 境界確定費用

当社では、売却価格だけでなく、諸費用や税金を踏まえた手残りを重視しています。再建築不可物件は、専門性が必要な不動産だからこそ、「いくらで売れるか」だけでなく、「安全に売れるか」「売却後にトラブルが残らないか」まで見て判断する必要があります。

まとめ

再建築不可物件の調べ方で最も重要なのは、接道義務と建築基準法上の道路種別を確認することです。所有している不動産が道路に面しているように見えても、その道が建築基準法上の道路でなければ、建て替えが難しくなる可能性があります。

確認すべきポイントは、前面道路の種別、接道幅、道路幅員、セットバック、私道持分、通行・掘削承諾、境界、都市計画、建物状態、相続登記、税金など多岐にわたります。

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県では、古い住宅地や相続した空き家、私道に面した戸建、路地状敷地など、再建築不可に関するご相談が多くあります。特に杉並区・高円寺周辺のように古くから住宅が密集しているエリアでは、道路や接道の確認が売却価格や売却方法に大きく影響します。

再建築不可物件でも、売却できないわけではありません。仲介、買取、隣地売却、賃貸活用、リフォーム、保有など、状況に合わせた選択肢があります。ただし、判断を誤ると、価格が下がる、買主が見つからない、契約後にトラブルになるなどのリスクがあります。

まずは、所有不動産の道路・接道・権利関係を整理し、専門性のある不動産会社に相談することが重要です。

再建築不可物件の確認・売却でお悩みの方はアクティブホームへご相談ください

再建築不可物件の調べ方は、インターネットや役所の情報を使って所有者様ご自身でも一部確認できます。しかし、最終的に「売れるのか」「いくらになるのか」「建て替えできる可能性があるのか」「買取と仲介のどちらがよいのか」を判断するには、不動産実務、建築基準法、道路、権利関係、税金、契約リスクを総合的に見る必要があります。

アクティブホームでは、杉並区・高円寺を拠点に、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県で不動産売却のご相談に対応しています。再建築不可物件をはじめ、相続物件、訳あり物件、空き家、借地権、底地、共有持分、老朽化した戸建、収益物件など、専門性が必要な不動産売却についてもご相談いただけます。

当社では、弁護士・税理士・司法書士・不動産鑑定士などの専門家と連携し、道路や権利関係の確認、相続登記、税金、契約リスク、売却後の手残りまで丁寧に整理します。売却するか決めていない段階でも、査定だけでもご相談可能です。

無理な売却提案やしつこい営業は行いません。お客様の状況に合わせて、売却・保有・買取・活用などの選択肢を丁寧にご案内します。

「再建築不可物件かどうか確認したい」「相続した実家が売れるか知りたい」「接道義務や建築基準法の確認が難しい」とお悩みの方は、まずはアクティブホームの無料相談・無料査定をご利用ください。

※お電話の際は、「ホームページを見た」とお伝えください。