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不動産の購入、売却、譲渡、相続する際は多額の税金が発生します。従って事前に発生する税金額や詳しい内容を事前に知る必要があります。しかし、大半のお客様は信頼のできる税理士が知り合いにおらず、また相談しても多額の相談料が発生します。 アクティブホームの税務相談であれば初回は無料。しかも、不動産 専門の税理士だから節税対策など的確なアドバイスも受けられます。

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よくある不動産にまつわる税金のご相談内容

Q
新築一戸建てを購入する予定ですが、両親から贈与を受けた資金を一部充当し、
住宅ローンを組むことを考えています。
税金について、何か得する制度はありますか?

両親に限らず、住宅を取得するための資金の贈与を受けた場合、金額や各種条件によって贈与税が非課税になる特例が
あります。非課税額については、物件によって異なります。所得税については、一定の期間住宅ローンの
年末残高に応じて受けることができる減税措置(住宅ローン控除)があります。

Q
現在住んでいるマンションを売却して、戸建てに買い替えようと思っていますが、
確定申告をする必要はあるのでしょうか?

住宅の売却金額から、その住宅を購入したときに 掛かった諸経費(仲介手数料や登記費用など)を控除して算出される譲渡所得の金額がプラスである場合、売却した年の翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。住宅を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を特別に控除することができる特例や、一定期間内に別の住宅を購入した場合、譲渡所得の全部または一部を無かったものとする特例など様々な税額軽減措置があります。

Q
去年、亡くなった父親から相続を受けた土地を、近いうちに売却しようと考えております。
相続税の他にも税金はかかるのでしょうか?

譲渡所得が生じる場合には所得税も課税されます。この場合の譲渡所得の計算において、売却金額から差し引く「取得費」は、相続税の課税価格ではなく、お父様が当該土地を取得された時の取得金額になります。なお、相続税の申告期限から3年以内に相続財産を売却した場合には、当該財産に関して課された相続税相当額を譲渡所得の計算上控除することが認められております。

不動産の持分(登記名義)

不動産を購入する際に、その不動産の所有者として名義を登記しますが、 売買代金以外にも様々な諸経費も掛かるため、その持分は贈与税を課税 されないように注意を払う必要があります。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産(土地や建物)を売買・交換・贈与・交換・建築で取得したとき、都道府県が課税する地方税です(一定要件に満たす場合は、家屋の課税標準の減額特例制度を受けることができます)。

消費税

不動産売買において、消費税は「課税」と「非課税」に対象が分かれます。

【課税例】
・建築・リフォームなどの請負工事費用
・住宅ローン事務手数料
・建物売買代金
・土地の整備費用

【非課税例】
・土地の売買代金
・借地権の場合の地代、居住用家賃など
・住宅ローンの返済利息や保証料

不動産売買において、印紙税とは契約書など課税文章に課せられる税金のことを言います。売買や取引においての契約書等に記載金額に応じた印紙を添付・割印することによって法律上明確・印紙税の納付が終了します。代表的なものとして、以下のようなものがあります。

【売買契約書】
不動産売買時に売主様と買主様との合意をする契約書となり、その契約書に印紙を添付します、同時に割印を押すことにより納税した証となります。

【金銭消費貸借契約書】
住宅ローンや借⼊をする際に貸主様と借主様との合意に基づく契約書となり、同様に印紙の添付・割印が必要となります。

不動産購⼊にあたりその資⾦準備のために贈与を使った場合、次のような特例を受ける ことが出来ます。
・贈与税基礎控除(110万円/1年間)
・相続時精算課税制度(⾮課税額2,500万円)
・住宅取得資⾦贈与の特例(⾮課税額1,200万円または700万円)
※適⽤要件や建築基準等があります(2018年4⽉1⽇現在)

※住宅を消費税10%で取得とは、住宅用家屋の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合をいう。
※省エネ等住宅については、省エネ等住宅は一般住宅よりも非課税枠が多くなります。
※震災被災者の非課税枠は、上記金額とは異なります。
※②の限度額の適用については、2015年(平成27年)分から2019年(令和元年)分の贈与税の申告で既に本特例を受けている場合限度額が異なります。

譲渡益が出た場合の特例

不動産を売却し譲渡益があった場合に特例を受けることができます。
・居住用3,000万円特別控除
居住用不動産を売却し譲渡益がでた場合に譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。

・10年超所有軽減税率の特例
3,000万円特別控除の特例が適用された居住用不動産で、所有期間が10年を超えている時は、譲渡所得6,000万円以下:税率14.21%、譲渡所得6,000万円超/税率20.315%とする特例です。 (通常譲渡所得税率は20.315%)

・特定居住用財産の買替特例
居住用不動産を売却や買替をした場合、売却価格より高い居住用不動産を購入した場合には課税をしない 特例です。

・被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続や遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たしている場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

・平成21年・22年取得の土地等の1000万円特別控除
平成21年中に土地等取得/平成27年以降に譲渡、平成22年中に土地等取得/平成28年以降に譲渡の場合は、その譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができる特例です。

※いずれも適用要件があります

贈与税

贈与税は、贈与により不動産購入時の資金の贈与や資産(土地や建物)など、無償で譲り受けた場合は贈与税が課せられます(基礎控除や控除・軽減)の特例があります。

登録免許税

不動産(土地や建物)を購入または建築等したときは、所有権保存登記や移転登記を行います。住宅ローンを利用して不動産を購入した場合は、その不動産に対して抵当権の設定登記をします。このように、登記をする際にかかる税金のことを登録免許税といいます。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の、不動産所有者に課税されます。市区町村が不動産の評価をし、納税額を決め、納税義務者はそれに基づき納税します。

相続税

相続が発生し相続財産が一定以上あると、財産を相続した相続人には「相続税」が課税されます。相続税は「相続開始後10か月以内」に税務署に申告し、同時に原則として「現金で納税」しなければなりません。

譲渡所得税

不動産を購入した金額より高い価格で売約した場合、その売却益に税金が掛かります。売却によって発生した所得を譲渡所得といい、譲渡所得は他の所得と分離して所得税・住民税が課税されます(譲渡所得が不動産購入時より低い場合は課税されません)。

取得費/譲渡費⽤

取得費(譲渡所得=売買代金-(取得費+譲渡費用))は売買代金、建築代金、各種手数料、設備費、地盤改良費等も含まれます。また、取得費は売買代金などの合計から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。(上記以外にも取得費は細かく定義づけされています)

譲渡費用とは不動産を売却するために直接かかった費用のことをいいます。売却した際の仲介手数料や土地売却のための建物解体費やその建物の損失額等、不動産売却において直接かかった費用のことをいいます。

不動産売却時の税⾦控除や特例

不動産を売却した場合に受けられる税金の控除や軽減がございます。
(適用要件があります)

・3,000万円特別控除(短期譲渡所得/長期譲渡所得)
・10年超所有の軽減税率
・特定居住用財産の買替特例
・居住用不動産を買替た場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡益が出た場合の特例

・居住用3,000万円万円特別控除
・10年超所有軽減税率の特例
・特定居住用財産の買換え特例
・空き家の3,000万円特別控除
・平成21年・22年取得の1,000万円特別控除

譲渡損が出た場合の特例

・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用不動産を売却し損失がでた場合、売却損を給与所得や他の所得と損益通算ができます。また、損益通算をしても赤字となった場合は翌年以降3年間繰り越して所得等から控除ができます。

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
居住用財産の譲渡をしたことにより生じた譲渡損失については、その譲渡に係る契約締結日の前日において譲渡資産に係る住宅ローン等を有していることなど一定の要件の下、その年の他の所得と損益通算することができます。また、その損失を控除しきれなかった場合は、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円以下である年分に限る)の総所得金額等の計算上控除することができます。